Stadtteil von München · Bayern
Immobiliengutachten in der Maxvorstadt — Münchens Universitätsviertel zwischen Pinakotheken und Königsplatz
Kleinteiliger Altbaumarkt mit hohem Vermietungsanteil, preislich deutlich über dem Münchner Stadtdurchschnitt. Zertifiziert nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024, anerkannt von Gerichten, Finanzämtern und Banken.
Kostenlos · Unverbindlich · Ortstermine in der gesamten Region
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Der Immobilienmarkt in Maxvorstadt
Die Maxvorstadt, Stadtbezirk 3 der Landeshauptstadt, schließt unmittelbar nördlich an die Münchner Innenstadt an. Das Viertel wird von zwei Polen geprägt: dem Universitätsviertel um LMU und TUM und dem Kunstareal mit den Pinakotheken und dem Königsplatz. Städtebaulich dominiert gründerzeitliche Altbau-Blockrandbebauung; der Wohnungsmarkt ist kleinteilig und weist einen hohen Vermietungsanteil auf. Preislich liegt die Maxvorstadt deutlich über dem Münchner Stadtdurchschnitt und zählt zum hochpreisigen Segment des Stadtgebiets.
Gehandelt werden fast ausschließlich Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser; Einfamilienhäuser spielen praktisch keine Rolle. Auf der Nachfrageseite treffen Kapitalanleger, die vermietete Altbauwohnungen suchen, auf Eigennutzer mit Bezug zu Universität und Kunstareal — vom Josephsplatz bis zur Augustenstraße. Wertbestimmend sind neben Lage und Geschoss vor allem der Zustand des Altbaus, der Modernisierungsgrad und die Frage, ob und zu welchen Konditionen eine Wohnung vermietet ist. Hinzu kommt, dass Teile des Stadtteils in Erhaltungssatzungsgebieten liegen, was Modernisierung und Umwandlung einschränken kann.
Für die Bewertung heißt das: Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser beurteilen wir regelmäßig im Ertragswertverfahren, denn Bestandsmieten und Restnutzungsdauer bestimmen hier den Wert stärker als reine Vergleichspreise. Bei Erbschaft und Schenkung kann ein Verkehrswertgutachten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt dienen — gerade bei vermieteten und satzungsbelasteten Objekten weicht der tatsächliche Marktwert oft vom pauschal ermittelten Wert ab; ob das im Einzelfall zutrifft, prüfen wir im Rahmen des Gutachtens. Grundlage unserer Gutachten sind die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München. Ortstermine richten wir kurzfristig ein; die Maxvorstadt liegt im Kern unseres Einzugsgebiets München–Salzburg.
Typische Bewertungsanlässe in Maxvorstadt
- Erbschaft einer vermieteten Altbauwohnung in der Maxvorstadt — Verkehrswertgutachten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt
- Scheidung — nachvollziehbare Wertermittlung einer Eigentumswohnung im Universitätsviertel für Zugewinnausgleich oder Vermögensauseinandersetzung
- Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Blockrandlage — Ertragswertgutachten als belastbare Grundlage für Preisfindung und Verhandlung
- Schenkung und vorweggenommene Erbfolge — Verkehrswertgutachten vor Übertragung einer Wohnung, etwa rund um Josephsplatz oder Augustenstraße, als möglicher Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
- Kapitalanlage — Gutachten zur Restnutzungsdauer vermieteter Altbauwohnungen als Grundlage für die Abschreibung
- Erbengemeinschaft — Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit teils satzungsbedingten Einschränkungen als Basis für Auszahlung oder Verkauf
Zuständige Stellen
- Amtsgericht
- Amtsgericht München
- Finanzamt
- Finanzamt München
- Bodenrichtwerte & Marktdaten
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München
Die letzte Zeile nennt die Herkunft der Marktdaten, die wir für Ihr Gutachten auswerten — nicht die Stelle, bei der Sie das Gutachten beauftragen.
Einsatzgebiet: Universitätsviertel um LMU und TUM · Kunstareal mit den Pinakotheken · Rund um den Königsplatz · Josephsplatz · Augustenstraße
Unsere Gutachten in Maxvorstadt
HonorareRestnutzungsdauergutachten ab 749 € · Kurzgutachten ab 990 € · Verkehrswertgutachten ab 1.990 € — jeweils inkl. MwSt., verbindliches Festpreisangebot vor Beauftragung.
Häufige Fragen aus Maxvorstadt
Welche Behörden und Stellen sind bei einer Immobilienbewertung in der Maxvorstadt relevant?
Drei Stellen sind beteiligt: Grundbuch- und Nachlasssachen laufen über das Amtsgericht München, steuerliche Fragen bei Erbschaft und Schenkung bearbeitet das Finanzamt München. Die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München geführt; auf diese Daten stützen wir unsere Gutachten. Erforderliche Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Bodenrichtwertauskunft beschaffen wir auf Wunsch für Sie. Wie lange es bei Ihrem Objekt in der Maxvorstadt dauert, sagen wir bei der Anfrage; in der Regel liegt das Gutachten innerhalb von 4 bis 6 Wochen ab Beauftragung vor. Gutachten zum Festpreis anfragen
Wie schnell ist ein Ortstermin in der Maxvorstadt möglich?
Die Maxvorstadt liegt in der Kernstadt unseres Einzugsgebiets München–Salzburg und ist daher kurzfristig erreichbar. Ortstermine vergeben wir dort meist binnen ein bis zwei Wochen; Anfahrtspauschalen fallen nicht an.
Warum spielt das Ertragswertverfahren in der Maxvorstadt eine so große Rolle?
Der Wohnungsmarkt des Stadtbezirks 3 ist kleinteilig und stark von Vermietung geprägt: Ein großer Teil der Eigentumswohnungen ist vermietet, und Mehrfamilienhäuser werden überwiegend als Kapitalanlage gehalten. Bei vermieteten Objekten bilden Bestandsmieten und Restnutzungsdauer den Wert realistischer ab als reine Vergleichspreise. Deshalb setzen wir hier regelmäßig das Ertragswertverfahren an, häufig ergänzt um eine Vergleichswertbetrachtung.
Was bedeutet eine Erhaltungssatzung für den Wert meiner Wohnung oder meines Hauses in der Maxvorstadt?
Teile der Maxvorstadt liegen in Erhaltungssatzungsgebieten. Dort können Modernisierungen, Nutzungsänderungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig oder eingeschränkt sein. Das kann den Verkehrswert gegenüber vergleichbaren, nicht satzungsbelasteten Objekten mindern — und kann zugleich beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG eine Rolle spielen. Wir prüfen die Satzungslage im Rahmen des Gutachtens und berücksichtigen sie bei der Wertableitung.
Restnutzungsdauer und Mietwert in der Maxvorstadt — ist dafür der Gutachterausschuss zuständig?
Nein — dafür beauftragen Sie uns. Den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer für die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das Mietwertgutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB erstellen wir als zertifizierte Sachverständige — gerade für vermietete Altbauwohnungen im Universitätsviertel. Bestandsmieten, Restnutzungsdauer und Satzungslage rechnen wir offen vor; Verkehrswert, Restnutzungsdauer und Mietwert kommen aus einer Hand, zum Festpreis, den wir vor der Beauftragung nennen, Rückfragen des Finanzamts inklusive. Verkehrswertgutachten zu erstatten ist der gesetzliche Auftrag des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 1 BauGB) — Restnutzungsdauer und ortsübliche Vergleichsmiete fallen nicht darunter. Gutachten zum Festpreis anfragen
Stadtteilgenaue Bewertung
Immobilienbewertung in den Maxvorstadter Stadtteilen
Zwischen den Lagen liegen oft mehrere tausend Euro pro Quadratmeter — deshalb bewerten wir stadtteilgenau, mit den Bodenrichtwerten der jeweiligen Mikrolage.
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Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
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