Ertragswertverfahren: Renditeobjekte bewertet nach ihrer Ertragskraft
Für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und Gewerbe: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Barwert — hergeleitet nach §§ 27–34 ImmoWertV 2021, zum ergebnisunabhängigen Festpreis.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
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Das Ertragswertverfahren ist das maßgebliche Wertermittlungsverfahren für Immobilien, die zur Ertragserzielung bestimmt sind — Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Büro-, Handels- und Logistikobjekte. Anders als beim Sachwertverfahren zählt nicht, was die Errichtung kostet, sondern welchen nachhaltigen Ertrag das Objekt erwirtschaftet. Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), die seit dem 1. Januar 2022 gilt und die früheren Wertermittlungsrichtlinien vollständig ersetzt hat. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ergibt sich dabei aus dem kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen zuzüglich des Bodenwerts.
Die Herleitung folgt einer festen Logik: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen (Rohertrag, § 29 ImmoWertV) werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (§ 30) abgezogen — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Es verbleibt der Reinertrag (§ 28). Von diesem wird die Verzinsung des Bodenwerts abgesetzt, sodass der auf das Gebäude entfallende Reinertragsanteil übrig bleibt. Dieser wird mit einem Barwertfaktor kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ergibt. Der so ermittelte Gebäudeertragswert zuzüglich des Bodenwerts bildet den Ertragswert.
§ 27 ImmoWertV kennt drei Ausprägungen: das allgemeine Ertragswertverfahren mit getrennter Betrachtung von Boden und Gebäude, das vereinfachte Ertragswertverfahren sowie das periodische Ertragswertverfahren, das künftige Zahlungsströme einzeln abzinst und dem international gebräuchlichen Discounted-Cash-Flow nahekommt. Welche Variante trägt, entscheidet die Objektart. Die größte Hebelwirkung hat der Liegenschaftszinssatz: Er stammt aus den Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses (§ 21 ImmoWertV) und bildet die marktübliche Verzinsung ab. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied verschiebt den Ertragswert spürbar — weshalb seine Herleitung nachvollziehbar dokumentiert sein muss.
Unsere Ertragswertgutachten erstellen ausschließlich Sachverständige mit Zertifizierung nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA). Jeder Ansatz — Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Zinssatz, Restnutzungsdauer — wird begründet und bleibt überprüfbar. Unsere Neutralität sichern wir über den ergebnisunabhängigen Festpreis: Das Honorar steht vor der Bewertung fest und hängt nicht vom ermittelten Wert ab. So entsteht ein Zahlenwerk, das der Prüfung durch Käuferbank und Finanzamt standhält — und im Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB auch vor Gericht Bestand hat.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Ankauf oder Verkauf von Zinshäusern und Renditeobjekten mit Verhandlungssicherheit
- Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeobjekten
- Erbauseinandersetzung und Schenkung ertragsbringender Immobilien
- Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG)
- Finanzierung und Beleihung: nachhaltige Ertragskraft gegenüber der Bank belegen
- Bilanzierung, Gesellschafterauseinandersetzung und Portfolioentscheidungen
Was im Honorar enthalten ist
- Analyse der Mietrolle: nachhaltiger Rohertrag, Marktmiete, Miet- und Leerstandsrisiken
- Marktgerechter Ansatz der Bewirtschaftungskosten nach § 30 ImmoWertV
- Herleitung des Liegenschaftszinssatzes aus den Daten des Gutachterausschusses
- Bestimmung von Gesamt- und Restnutzungsdauer und des zugehörigen Barwertfaktors
- Wahl und Begründung der passenden Verfahrensvariante nach § 27 ImmoWertV
- Ortsbesichtigung mit Erfassung von Zustand, Instandhaltungsstau und Sonderwerten
- Nachvollziehbare Ertragswertberechnung mit Zusammenführung von Boden- und Gebäudewert
- Vollständiges Gutachten im für Ihren Zweck erforderlichen Format (Kurz- oder Verkehrswertgutachten)
- Honorar
- Das Ertragswertverfahren kommt je nach Zweck im Kurzgutachten (ab 990 € inkl. MwSt.) oder im Verkehrswertgutachten (ab 1.990 € inkl. MwSt.) zum Einsatz. Bei Renditeobjekten richtet sich das Festpreishonorar nach Einheitenzahl, Mieterstruktur und Unterlagenlage — Sie erhalten vorab ein verbindliches Angebot.
- Bearbeitungsdauer
- In der Regel 3–4 Wochen ab vollständiger Mietrolle und Objektunterlagen; bei festen Notar- oder Bankterminen stimmen wir einen verbindlichen Zeitplan ab.
Ertragswertverfahren vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Ertragswertverfahren
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet — und wann nicht?
Immer dann, wenn eine Immobilie zur Ertragserzielung bestimmt ist und ein Markt für Mieten und Renditen besteht: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte. Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser werden dagegen meist im Vergleichs- oder Sachwertverfahren bewertet. Häufig rechnen wir zur Plausibilisierung mehrere Verfahren und begründen, welches den Verkehrswert am tragfähigsten abbildet.
Was ist der Liegenschaftszinssatz und warum ist er so wichtig?
Der Liegenschaftszinssatz ist die marktübliche Verzinsung des in einer Immobilie gebundenen Kapitals. Er wird nicht frei geschätzt, sondern aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und von den Gutachterausschüssen veröffentlicht (§ 21 ImmoWertV). Als Kapitalisierungszins steuert er unmittelbar die Höhe des Ertragswerts: Ein niedriger Zins führt zu einem höheren Wert. Deshalb dokumentieren wir seine Herleitung objektbezogen und nachvollziehbar.
Wie unterscheiden sich Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und dominiert bei Eigentumswohnungen und Grundstücken. Das Sachwertverfahren fragt nach den Herstellungskosten und passt bei selbstgenutzten Häusern ohne Mietmarkt. Das Ertragswertverfahren stellt auf den nachhaltigen Ertrag ab und ist bei Renditeobjekten maßgeblich. Alle drei sind in der ImmoWertV 2021 normiert; entscheidend ist die zum Objekt passende Wahl.
Warum weicht der Ertragswert vom Makler-Faktor (Vielfaches der Jahresmiete) ab?
Der pauschale Vervielfältiger auf die Jahresmiete blendet aus, was den Ertrag wirklich wert ist: Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsstau, Bodenwertverzinsung und die verbleibende Restnutzungsdauer. Das Ertragswertverfahren rechnet diese Faktoren einzeln durch und macht jeden Ansatz überprüfbar. Deshalb hält sein Ergebnis auch der Prüfung durch Finanzamt oder Käuferbank stand, während ein reiner Faktor nur eine erste Orientierung liefert.
Kann ich mit einem Ertragswertgutachten einen niedrigeren Wert beim Finanzamt nachweisen?
Ja. Bei Erbschaft oder Schenkung ertragsschwacher, aber typisiert hoch bewerteter Objekte lohnt der Nachweis nach § 198 BewG häufig. Voraussetzung ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen — ein Kurzgutachten genügt dem Finanzamt nicht. Wir sagen Ihnen vorab, welches Format Ihr Anlass erfordert.
Welche Unterlagen benötigen Sie für ein Ertragswertgutachten?
Kern ist die aktuelle Mietrolle mit Nettokaltmieten, Vertragslaufzeiten und Leerständen. Hinzu kommen Grundbuchauszug, Flächen- und Grundrissangaben, Angaben zu Modernisierungen der letzten Jahre sowie — bei Gewerbe — die vollständigen Mietverträge mit Indexierungs- und Optionsklauseln. Eine Checkliste erhalten Sie mit dem Angebot; fehlende Dokumente beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht.
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