Mehrfamilienhaus: bewertet wie ein Investment, nicht wie ein Wohnhaus
Zinshäuser leben von ihren Erträgen. Wir analysieren Mietrollen, Potenziale und Risiken und leiten den Wert im Ertragswertverfahren sauber her.
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Ein Mehrfamilienhaus ist wirtschaftlich betrachtet ein Zahlungsstrom mit Adresse. Maßgeblich für den Wert ist deshalb das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV: Rohertrag aus der Mietrolle, abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses, zuzüglich des über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwerts.
Die Musik spielt in den Details der Mietrolle: Wie weit liegen die Bestandsmieten unter der Marktmiete, und wie schnell lässt sich diese Reserve angesichts von Kappungsgrenze und gegebenenfalls Mietpreisbremse heben? Bestehen Staffel- oder Indexmieten? Wie werthaltig sind die Mietverhältnisse, und welcher Instandhaltungsstau wartet in Dach, Strängen und Fassade?
Unsere Gutachten beantworten diese Fragen mit Zahlen statt Einschätzungen — als Grundlage für Verkauf und Ankauf, für die Erbauseinandersetzung, den Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder die Gespräche mit Ihrer Bank. Ergänzend prüfen wir auf Wunsch das AfA-Potenzial über ein Restnutzungsdauergutachten.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Ankauf eines Zinshauses mit Verhandlungssicherheit
- Erbschaft oder Schenkung — der typisierte Finanzamtswert liegt bei Bestandsmieten oft zu hoch
- Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder Gesellschaften
- Finanzierungsgespräche: belastbarer Wert für die Bank
- Aufteilungsüberlegungen: Wertvergleich Globalverkauf gegen Einzelverkauf nach WEG-Aufteilung
Was im Honorar enthalten ist
- Analyse der Mietrolle: Bestandsmieten, Marktmieten, Mietsteigerungspotenzial
- Ansatz marktgerechter Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses
- Objektbegehung inklusive Allgemeinflächen, Technik und exemplarischer Wohnungen
- Erfassung von Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf als Sonderwerte
- Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Honorar
- Festpreis nach Einheitenzahl und Unterlagenlage, in der Regel ab 2.490 € inkl. MwSt. für ein kleineres Mehrfamilienhaus. Kombination mit Restnutzungsdauergutachten zu Paketkonditionen.
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern Mietrolle, Unterlagen und behördliche Auskünfte vollständig vorliegen; steht ein Notar- oder Banktermin an, stimmen wir den Zeitplan vor der Beauftragung mit Ihnen ab und sagen Ihnen, was innerhalb dieser Spanne erreichbar ist.
Bewertung von Mehrfamilienhäusern vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Warum weicht Ihr Ertragswert vom Makler-Faktor ab?
Der pauschale Vervielfältiger ("das 25-Fache der Jahresmiete") ignoriert, was die Miete wert ist: Eine tief unter Markt vermietete Immobilie hat Potenzial, aber auch einen langen Weg dorthin; überhöhte Mieten sind nicht nachhaltig. Das Ertragswertverfahren bewertet den nachhaltigen Reinertrag und macht jeden Ansatz überprüfbar — das hält auch der Prüfung durch Finanzamt oder Käuferbank stand.
Wie fließen niedrige Bestandsmieten in den Wert ein?
Doppelt: Sie mindern den heutigen Reinertrag, begründen aber ein dokumentierbares Steigerungspotenzial im Rahmen von Kappungsgrenze und Vergleichsmiete. Wir weisen beides getrennt aus — für Verkäufer ein Verhandlungsargument, für das Finanzamt der Nachweis, dass der typisierte Wert die reale Ertragslage überzeichnet.
Lohnt sich zusätzlich ein Restnutzungsdauergutachten?
Bei vermieteten Objekten mit Baujahr vor etwa 1995 sehr häufig. Es erhöht die jährliche AfA und nutzt dieselbe Datengrundlage wie die Verkehrswertermittlung — deshalb bieten wir beide Gutachten im Paket zu reduzierten Konditionen an.
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Bewertung?
Kern sind die aktuelle Mietrolle mit Nettokaltmieten und Vertragsdaten, Grundriss- und Flächenangaben, der Grundbuchauszug sowie Angaben zu Modernisierungen der letzten 20 Jahre. Die vollständige Liste liegt dem Angebot bei; fehlende Dokumente beschaffen wir mit Vollmacht.
Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger — was ist beim Zinshaus der richtige Weg?
Beim Zinshaus beauftragen Sie uns. Über den Wert entscheidet, wie nachvollziehbar Mietrolle, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrückstand und Liegenschaftszinssatz hergeleitet sind — den Zinssatz übernehmen wir aus den Auswertungen des Gutachterausschusses und legen die Quelle offen. Vor Finanzamt und Gericht trägt das Ergebnis, weil ein Sachverständiger mit Zertifizierung durch eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle dahintersteht; das Honorar ist ein Festpreis, vom ermittelten Wert entkoppelt, Rückfragen von Finanzamt und Gericht sind enthalten. Wer ein Zinshaus vor dem Ankauf prüfen lässt, zählt dort in aller Regel nicht zu den Antragsberechtigten: Sein Tätigwerden setzt einen Antrag voraus (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen
Vertiefend im Ratgeber
Verwandte Leistungen
Bewertung von Mehrfamilienhäusern jetzt anfragen
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Schildern Sie uns Ihren Fall — Sie erhalten bis zum nächsten Werktag eine ehrliche Einschätzung und ein verbindliches Festpreisangebot.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag