ALPHAUS Immobilienbewertung — Sachverständigengesellschaft für Immobilienbewertung

Immobilienbewertung in München und Oberbayern

Wir bewerten Immobilien in 31 Städten und Landkreisen — von München bis ins Berchtesgadener Land, ergänzend im Raum Salzburg. Mit Ortstermin durch einen Sachverständigen aus der Region und Kenntnis der lokalen Gutachterausschuss-Daten. Wählen Sie Ihre Region für lokale Anlässe, zuständige Stellen und Marktinformationen.

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Bayern — München bis Berchtesgadener Land

München — stadtteilgenaue Bewertung

Österreich — Stadt und Land Salzburg

Was sich mit der Region ändert — und was nicht

Gleich bleibt das Verfahren

Wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist, steht in der Immobilienwertermittlungsverordnung und gilt in ganz Deutschland gleich. Ob eine Immobilie in Schwabing oder in Ruhpolding liegt, ändert nichts an den drei normierten Wegen — Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Ein Gutachten aus dem Berchtesgadener Land ist deshalb genauso aufgebaut wie eines aus München.

Anders ist die Datengrundlage

Die Zahlen, mit denen gerechnet wird, kommen nicht aus einer bundesweiten Quelle. Für jeden Bereich führt ein eigener Gutachterausschuss nach § 192 Baugesetzbuch die Kaufpreissammlung und leitet daraus die Bodenrichtwerte (§ 196) sowie die Marktanpassungsfaktoren ab. Diese Ausschüsse arbeiten unterschiedlich tief und veröffentlichen in unterschiedlichem Takt. Wer die Daten des zuständigen Ausschusses kennt, weiß, wo sie tragen und wo eine eigene Erhebung nötig wird — das ist der Grund, warum wir mit einem Ortstermin und nicht mit einem Onlineformular arbeiten.

Warum die Lage darüber entscheidet, welches Verfahren führt

Das Vergleichswertverfahren gilt als der direkteste Weg zum Verkehrswert — es braucht aber genügend Kauffälle, die dem Objekt wirklich ähneln. In den Münchner Stadtteilen liegen sie in der Regel vor: viele Eigentumswohnungen, vergleichbare Baujahre, eine dichte Kaufpreissammlung. Im ländlichen Raum kehrt sich das um. Für ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück, einen Hof oder ein Objekt in einer kleinen Gemeinde gibt es oft keine belastbare Vergleichsgruppe; dann tragen Sachwert- oder Ertragswertverfahren die Ermittlung, und das Vergleichswertverfahren dient allenfalls der Plausibilisierung.

Für Sie hat das eine praktische Folge: Zwei Gutachten über gleich große Häuser können unterschiedlich aufgebaut sein, ohne dass eines davon falsch wäre. Welches Verfahren führt, ergibt sich aus Objekt und Datenlage — nicht aus einer Vorliebe des Sachverständigen. Die Begriffe dazu haben wir im Glossar der Immobilienbewertung erklärt.

Bayern und Salzburg sind zwei Rechtsräume

Die Grenze verläuft mitten durch unser Einzugsgebiet, und sie ist für ein Gutachten mehr als eine Linie auf der Karte. In Deutschland richtet sich die Wertermittlung nach dem Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung. In Österreich gilt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (BGBl. Nr. 150/1992), ergänzt um die ÖNORM B 1802. Die Verfahren tragen ähnliche Namen und führen zu vergleichbaren Ergebnissen, die Anforderungen an Aufbau, Bezeichnung und Nachweisführung unterscheiden sich jedoch.

Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt und welche Stelle das Gutachten verlangt — nicht, wo Sie wohnen. Wer ein deutsches Gutachten bei einem österreichischen Gericht oder Finanzamt vorlegen möchte, sollte das vorab klären. Wie die österreichische Seite arbeitet, beschreiben wir im Ratgeber zur Immobilienbewertung in Österreich und zu den Kosten eines Gutachtens in Österreich.

Bevor Sie eine Region wählen: welches Gutachten brauchen Sie?

Der Anlass bestimmt die Form. Ein Finanzamt, ein Gericht und eine Bank verlangen jeweils Unterschiedliches, und ein Gutachten, das für den einen Zweck genügt, wird beim anderen zurückgewiesen. Diese vier Seiten beantworten die Frage, bevor es um Ihre Region geht.

Häufige Fragen zur Bewertung in Ihrer Region

In welchen Regionen bewerten Sie Immobilien?

Unser Einsatzgebiet reicht von München und dem Umland über Rosenheim, den Chiemgau und Traunstein bis ins Berchtesgadener Land; grenznah bewerten wir auch im Raum Salzburg. Für jede Stadt und jeden Landkreis führen wir eine eigene Seite mit den zuständigen Stellen und den örtlichen Marktinformationen. Liegt Ihre Immobilie am Rand des Gebiets, fragen Sie uns — wir sagen Ihnen offen, ob wir den Ortstermin übernehmen.

Kommt ein Sachverständiger zur Besichtigung zu mir?

Ja. Verkehrswert- und Kurzgutachten beginnen stets mit einem Ortstermin, bei dem der Sachverständige das Objekt vollständig aufnimmt; ohne Besichtigung lassen sich Zustand, Ausstattung und Mängel nicht belastbar beurteilen. Beim Restnutzungsdauergutachten erfolgt die Objektaufnahme je nach Objekt auch digital gestützt. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten, auch in den ländlichen Teilen der Region.

Was ändert sich mit der Region — und was nicht?

Das Verfahren bleibt gleich: Wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist, regeln Baugesetzbuch und ImmoWertV bundeseinheitlich. Anders ist die Datengrundlage — Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB), Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren stammen vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss und werden dort unterschiedlich tief erhoben. Deshalb arbeiten wir mit den Daten des örtlich zuständigen Ausschusses statt mit bundesweiten Durchschnittswerten. Mit welchen Daten wir für Ihre Region rechnen, sagen wir Ihnen vorab. Unverbindlich anfragen

Bewerten Sie auch Immobilien in Österreich?

Ja. Für Objekte im Raum Salzburg bewerten wir nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und der ÖNORM B 1802, für Objekte in Bayern nach BauGB und ImmoWertV. Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt und welche Stelle das Gutachten verlangt — nicht, wo Sie wohnen. Wer ein deutsches Gutachten in Österreich vorlegen möchte oder umgekehrt, sollte das vorab mit der empfangenden Stelle klären.

Hängt das Honorar davon ab, wo die Immobilie liegt?

Nein. Der Festpreis richtet sich nach Objektart, Umfang und Aufwand des Gutachtens — nicht nach dem Immobilienwert und nicht nach der Region. Anfahrt und Beschaffung der Standardunterlagen sind enthalten; fallen ausnahmsweise Fremdkosten an, etwa kostenpflichtige Behördenauszüge, weisen wir sie vorab im Angebot aus.

Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger — wer bewertet in meiner Region?

Wenn Ihr Gutachten vor Finanzamt und Gericht bestehen soll, sind Sie bei uns richtig. Wir bewerten nach den bundeseinheitlichen Verfahren und mit den Daten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses; unterschrieben wird das Gutachten von einem Sachverständigen, den eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat — der Weg, den das Bewertungsgesetz für den Wertnachweis nennt (§ 198 Abs. 2 BewG). Der Festpreis steht vor der Beauftragung fest, für den Ortstermin kommen wir nach Absprache in Ihre Region. Der Ausschuss ist der zweite Weg, wird aber nur auf Antrag tätig (§ 193 Abs. 1 BauGB); im Raum Salzburg besteht er nach deutschem Vorbild ohnehin nicht. Jetzt Gutachten anfragen

Immobilie in Ihrer Region bewerten lassen

  • DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
  • Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
  • Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
  • Rückmeldung bis zum nächsten Werktag

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Porträt Niko Caspers

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