Stadtteil von München · Bayern
Immobiliengutachten in Schwabing — Münchens Altbauviertel zwischen Leopoldstraße und Englischem Garten
Gründerzeit- und Jugendstil-Altbauten, Erhaltungssatzungsgebiete und ein Preisniveau im oberen Segment des Münchner Markts: Wir bewerten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Schwabing mit lokaler Marktkenntnis. Zertifiziert nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024, anerkannt von Gerichten, Finanzämtern und Banken.
Kostenlos · Unverbindlich · Ortstermine in der gesamten Region
- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Der Immobilienmarkt in Schwabing
Schwabing erstreckt sich über die Stadtbezirke 4 (Schwabing-West) und 12 (Schwabing-Freimann) und zählt zu den hochpreisigen Wohnlagen Münchens. Zwischen Leopoldstraße, Münchner Freiheit und Englischem Garten prägen Gründerzeit- und Jugendstil-Altbauten das Straßenbild, rund um Elisabethmarkt und Hohenzollernstraße dominiert kleinteiliges Quartiersleben. Der Teilmarkt lebt von dieser Substanz: Sanierte Altbauten in gefragten Straßenzügen erzielen Preise deutlich über dem Stadtdurchschnitt, während Zustand, Geschosslage und Ausstattung innerhalb desselben Hauses erhebliche Wertunterschiede erzeugen.
Das Angebot besteht überwiegend aus Altbau-Eigentumswohnungen und aufgeteilten Mehrfamilienhäusern; Einfamilienhäuser sind in Schwabing kaum vorhanden. In der Parkstadt Schwabing im Bezirk Schwabing-Freimann kommt ein jüngerer Neubaubestand hinzu, der sich in Zuschnitt und Ausstattung deutlich vom Altbau unterscheidet. Nachgefragt wird von Eigennutzern ebenso wie von Kapitalanlegern, die auf die stabile Vermietbarkeit des Viertels setzen. Wertbestimmend sind neben Lage und Zustand vor allem rechtliche Faktoren: Erhaltungssatzungsgebiete schränken Umwandlung und Modernisierung ein, und bei Jugendstilbauten kann Denkmalschutz die Verwertungsmöglichkeiten und die Kostenseite erheblich beeinflussen.
Für die Bewertung bedeutet das: Pauschale Verfahren und Online-Rechner greifen in Schwabing regelmäßig zu kurz, weil sie Erhaltungssatzung, Denkmalschutz und die feinen Lageunterschiede nicht abbilden. Eigentumswohnungen bewerten wir im Vergleichswertverfahren, aufgeteilte und vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren; bei Erbschaft und Schenkung erstellen wir Gutachten, die dem Finanzamt als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen können. Dabei arbeiten wir mit den Bodenrichtwerten und der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München. Ortstermine in Schwabing richten wir kurzfristig ein, in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen.
Typische Bewertungsanlässe in Schwabing
- Erbschaft einer Altbauwohnung in Schwabing: Gutachten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt München
- Scheidung: Verkehrswertgutachten für die gemeinsame Eigentumswohnung als Grundlage für Zugewinnausgleich oder Auszahlung
- Verkauf eines Jugendstil-Altbaus: belastbarer Angebotspreis unter Berücksichtigung von Denkmalschutz und Erhaltungssatzung
- Schenkung und vorweggenommene Erbfolge: steuerliche Wertermittlung für Wohnungen zwischen Münchner Freiheit und Englischem Garten
- Ertragswertgutachten für aufgeteilte oder vermietete Mehrfamilienhäuser in Schwabing-West
- Gutachten zur Restnutzungsdauer vermieteter Altbauwohnungen als Nachweis gegenüber dem Finanzamt für die Abschreibung (AfA)
Zuständige Stellen
- Amtsgericht
- Amtsgericht München
- Finanzamt
- Finanzamt München
- Gutachterausschuss
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München
Einsatzgebiet: Schwabing-West · Schwabing-Freimann · Münchner Freiheit · Leopoldstraße · Hohenzollernstraße · Elisabethmarkt-Viertel · Lagen am Englischen Garten · Parkstadt Schwabing
Unsere Gutachten in Schwabing
HonorareRestnutzungsdauergutachten ab 749 € · Kurzgutachten ab 990 € · Verkehrswertgutachten ab 1.990 € — jeweils inkl. MwSt., verbindliches Festpreisangebot vor Beauftragung.
Häufige Fragen aus Schwabing
Welche Behörden sind bei einer Immobilienbewertung in Schwabing zuständig?
Für Grundbuch- und Nachlassangelegenheiten ist das Amtsgericht München zuständig, steuerliche Bewertungsanlässe wie Erbschaft oder Schenkung laufen über das Finanzamt München. Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München, dessen Daten wir für unsere Gutachten auswerten. Notwendige Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung beschaffen wir auf Wunsch für Sie.
Wie schnell ist ein Ortstermin in Schwabing möglich?
München ist die Kernstadt unseres Einzugsgebiets München–Salzburg. Ortstermine in Schwabing vereinbaren wir in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen; Anfahrtspauschalen fallen nicht an.
Meine Wohnung liegt in einem Erhaltungssatzungsgebiet — was bedeutet das für den Wert?
In Erhaltungssatzungsgebieten sind unter anderem die Umwandlung in Wohneigentum und bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig; das kann den erzielbaren Preis gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Satzung mindern. Pauschale Online-Bewertungen bilden diese Beschränkungen nicht ab. Wir prüfen im Gutachten, ob und in welchem Umfang sich die Satzung wertmindernd auswirkt, und dokumentieren das nachvollziehbar für Finanzamt, Gericht oder Kaufinteressenten.
Wie bewerten Sie ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus in Schwabing?
Vermietete und aufgeteilte Mehrfamilienhäuser bewerten wir im Ertragswertverfahren: Maßgeblich sind nachhaltige Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und der Bodenwert auf Basis der Münchner Bodenrichtwerte. Bei Jugendstilbauten prüfen wir zusätzlich, ob Denkmalschutz Instandhaltung und Modernisierung verteuert und wie sich das auf Restnutzungsdauer und Ertragswert auswirkt. Vor Beauftragung erhalten Sie einen Festpreis; unser Honorar ist vom Ergebnis des Gutachtens entkoppelt.
Stadtteilgenaue Bewertung
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Zwischen den Lagen liegen oft mehrere tausend Euro pro Quadratmeter — deshalb bewerten wir stadtteilgenau, mit den Bodenrichtwerten der jeweiligen Mikrolage.
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