Kaufpreisaufteilung: mehr Gebäudeanteil, mehr AfA, weniger Steuern
Nur das Gebäude ist abschreibbar — nicht der Boden. Die BMF-Arbeitshilfe setzt den Gebäudeanteil in gefragten Lagen zu niedrig an. Wir ermitteln die Aufteilung nach ImmoWertV und weisen den höheren Gebäudeanteil nach, den der BFH gegen die Arbeitshilfe zulässt (IX R 26/19).
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Wer eine vermietete Immobilie kauft, darf nur das Gebäude abschreiben — der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt nach § 7 EStG außen vor. Wie hoch Ihre Abschreibung ausfällt, entscheidet deshalb ein einziges Verhältnis: der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis. Je größer dieser Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto niedriger Ihre Steuerlast als Vermieter. Genau an diesem Punkt setzt die Kaufpreisaufteilung an — und genau hier rechnet die Finanzverwaltung häufig zu Ihren Ungunsten.
Für die Aufteilung greifen viele Finanzämter reflexartig zur "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises" des Bundesfinanzministeriums. Dieses vereinfachte Raster überzeichnet in gefragten Lagen systematisch den Bodenanteil — besonders im Raum München und Salzburg mit ihren hohen Bodenrichtwerten. Der Bundesfinanzhof hat der Arbeitshilfe deshalb eine klare Absage erteilt: Sie ist für die Aufteilung nicht allein maßgeblich (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Im Streitfall ist der tatsächliche Wert durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln — und ein methodisch sauberes Gutachten schlägt die Arbeitshilfe.
Wir ermitteln die Aufteilung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Den Bodenwert leiten wir aus den Bodenrichtwerten des zuständigen Gutachterausschusses ab, den Gebäudewert im normierten Verfahren. Der Gesamtkaufpreis samt Anschaffungsnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — wird anschließend im Verhältnis der ermittelten Verkehrswerte aufgeteilt. Weil das Verfahren normiert und unser Honorar ein Festpreis ist, hängt das Ergebnis allein an den tatsächlichen Wertverhältnissen, nicht an einem Wunschwert. Wo die Arbeitshilfe den Gebäudeanteil kleinrechnet, holt eine korrekte Bewertung ihn zurück.
Ob sich das Gutachten für Sie rechnet, klären wir vorab kostenfrei. Sie nennen uns Kaufpreis, Baujahr und die vom Finanzamt angesetzte oder erwartete Aufteilung; wir schätzen, wie viel Gebäudeanteil realistisch zusätzlich erreichbar ist. Erst wenn die zusätzliche Abschreibung das Honorar klar übersteigt, empfehlen wir die Beauftragung. Der beste Zeitpunkt ist unmittelbar nach dem Kauf — dann wirkt die höhere AfA von der ersten Steuererklärung an. Aber auch laufende Fälle und Einsprüche gegen einen Steuerbescheid lassen sich mit einem Gutachten noch drehen.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Kauf einer vermieteten Immobilie — Aufteilung direkt für die erste Steuererklärung sichern
- Das Finanzamt hat die Arbeitshilfe angewandt und den Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt
- Im Kaufvertrag wurde keine oder nur eine angreifbare Aufteilung vereinbart
- Einspruch gegen den Steuerbescheid wegen zu geringer AfA-Bemessungsgrundlage
- Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus in hochpreisiger Lage (München, Salzburg) mit hohem Bodenrichtwert
- Bestandsobjekt, dessen AfA-Grundlage seit dem Kauf nie überprüft wurde
Was im Honorar enthalten ist
- Kostenfreie Vorabprüfung des Aufteilungspotenzials
- Bodenwertermittlung aus den Bodenrichtwerten des zuständigen Gutachterausschusses
- Gebäudewertermittlung im normierten Verfahren nach ImmoWertV 2021
- Aufteilung des Gesamtkaufpreises inkl. Anschaffungsnebenkosten im Verhältnis der Verkehrswerte
- Nachvollziehbare Herleitung von Gebäude- und Bodenanteil als prüffähiges Gutachten
- Methodische Abgrenzung zur BMF-Arbeitshilfe mit Bezug auf BFH IX R 26/19
- Beantwortung von Rückfragen des Finanzamts inklusive
- Abstimmung mit Ihrem Steuerberater auf Wunsch
- Honorar
- Festpreis in der Regel ab 990 € inkl. MwSt. je Objekt — abhängig von Objektart und Umfang. Beispielrechnung: Verschiebt das Gutachten den abschreibungsfähigen Gebäudewert um 120.000 €, ergibt das bei 2 % AfA rund 2.400 € mehr Abschreibung pro Jahr; bei 42 % Steuersatz gut 1.000 € Ersparnis jährlich — über die Abschreibungsdauer ein fünfstelliger Betrag. Ob sich das für Sie rechnet, prüfen wir vorab kostenfrei.
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung in der Regel innerhalb von 10 Werktagen; laufende Einspruchsfristen behandeln wir mit Vorrang.
Kaufpreisaufteilung vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Kaufpreisaufteilung
Erkennt das Finanzamt die Aufteilung aus dem Gutachten an?
Der BFH hat entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung nicht allein maßgeblich ist und im Streitfall ein Sachverständigengutachten den Ausschlag gibt (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Unsere Aufteilung folgt der ImmoWertV 2021 und wird von einem nach international anerkannter DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) zertifizierten Sachverständigen erstellt. Rückfragen des Finanzamts beantworten wir im Honorar inklusive — ohne Zusatzkosten.
Wie viel höhere Abschreibung ist realistisch?
Das hängt von Lage, Baujahr und Bodenrichtwert ab. In hochpreisigen Lagen wie München überzeichnet die Arbeitshilfe den Bodenanteil am deutlichsten — hier ist das Potenzial am größten. Ein Beispiel: Steigt der Gebäudeanteil an einem 800.000-€-Objekt von 55 auf 70 Prozent, wächst die abschreibungsfähige Basis um 120.000 €. Bei 2 % AfA sind das 2.400 € mehr Abschreibung pro Jahr. Die genaue Größenordnung nennen wir Ihnen in der kostenfreien Vorabprüfung.
Wir haben im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung vereinbart — brauchen wir das Gutachten?
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich zu übernehmen, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde oder wirtschaftlich nicht haltbar ist. Genau das bestreitet das Finanzamt aber häufig und ersetzt Ihre Aufteilung durch die Arbeitshilfe. Ein Gutachten untermauert die vertragliche Aufteilung mit belastbaren Werten — oder liefert die Grundlage, wenn keine oder eine angreifbare Vereinbarung getroffen wurde.
Ist das dasselbe wie ein Restnutzungsdauergutachten?
Nein, beide Hebel wirken getrennt und lassen sich kombinieren. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Höhe der Bemessungsgrundlage — also welcher Teil des Kaufpreises überhaupt abgeschrieben wird. Das Restnutzungsdauergutachten erhöht den Abschreibungssatz, etwa von 2 auf 3 bis 5 Prozent. Ein hoher Gebäudeanteil und eine kurze Restnutzungsdauer zusammen ergeben die höchstmögliche jährliche AfA. Was sich für Ihr Objekt lohnt, klären wir vorab.
Kann ich das Gutachten auch für einen bereits ergangenen Steuerbescheid nutzen?
Ja. Gegen den Steuerbescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen; das Gutachten lässt sich auch im Einspruchsverfahren nachreichen. Entscheidend ist, die Frist zu wahren — melden Sie sich deshalb möglichst rasch nach Erhalt des Bescheids. Im finanzgerichtlichen Verfahren zählt das Gutachten als substantiierter Parteivortrag; das Gericht kann zusätzlich einen eigenen Sachverständigen bestellen. Genau deshalb arbeiten wir methodisch so, dass die Herleitung einer Prüfung standhält.
Muss der Sachverständige die Immobilie besichtigen?
Für eine belastbare Aufteilung braucht es fundierte Objektkenntnis. Je nach Objekt und Unterlagenlage arbeiten wir mit einem Ortstermin oder mit einer strukturierten digitalen Objektaufnahme; für Objekte zwischen München und Salzburg übernehmen wir den Ortstermin inklusive Anfahrt. Was für Ihr Objekt erforderlich ist, sagen wir Ihnen vorab verbindlich — samt Festpreis, kostenfrei und unverbindlich.
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