Immobilienbewertung in Dachau — von der Altstadt bis Augustenfeld

Der Immobilienmarkt in Dachau

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung in Dachau bewerten lassen — für das Finanzamt, die Erbauseinandersetzung, die Scheidung oder den anstehenden Verkauf? Dann sollte das Gutachten die besondere Struktur dieses Markts abbilden. Die Große Kreisstadt zählt 46.256 Einwohner (Stand 31.12.2023), und ihr Wohnungsbestand hat zwei Gesichter: 56,5 Prozent der 8.289 Wohngebäude sind Häuser mit nur einer Wohnung — zugleich liegen 67,5 Prozent aller 22.854 Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen; die durchschnittliche Dachauer Wohnung misst 85 Quadratmeter (Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2024). Wer hier bewertet, braucht deshalb beides: belastbare Vergleichswerte für den Einfamilienhausbestand und eine saubere Auswertung des Geschosswohnungsmarkts.

Wie sich das Preisniveau entwickelt, zeigt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses: Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten im Landkreis Dachau 2025 im Weiterverkauf zu einem durchschnittlichen Preisniveau von 850.000 € den Eigentümer — 6,3 Prozent mehr als im Vorjahr, bei 5.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Neu errichtete Eigentumswohnungen erreichten 8.500 €/m² (+6,3 Prozent), Bestandswohnungen 5.100 €/m² (+2,0 Prozent); die Zahl der Kauffälle im Landkreis stieg von 1.184 auf 1.376. Für Erbschaft und Schenkung heißt das: Die persönlichen Freibeträge — 400.000 € je Kind — sind bei einem Einfamilienhaus regelmäßig überschritten, und die typisierte Bewertung des Finanzamts trifft den tatsächlichen Wert oft nicht. Ein Gutachten für das Finanzamt weist in diesen Fällen den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nach.

Innerhalb des Stadtgebiets verlangt die Bewertung Differenzierung: Der Gutachterausschuss für den Landkreis Dachau hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 turnusmäßig neu festgesetzt, und sie zeigen ein deutliches Gefälle zwischen den Kernstadtlagen um Altstadt und Untere Stadt und dörflich geprägten Ortsteilen wie Pellheim oder Pullhausen. Zugleich prägt der Bestand den Markt: Die Neubautätigkeit bewegt sich seit Jahren zwischen 30 und 70 fertiggestellten Wohngebäuden jährlich — 2023 waren es 46. Bewertet wird in Dachau deshalb überwiegend gewachsene Substanz: das ältere Einfamilienhaus mit hohem Bodenwertanteil und Modernisierungsbedarf ebenso wie die vermietete Bestandswohnung in Augustenfeld oder Dachau-Ost, bei der die Restnutzungsdauer über die AfA entscheidet — ein Fall für das Restnutzungsdauergutachten.

Ein Lagefaktor ist die Schiene: Am Dachauer Bahnhof laufen die beiden Äste der S2 aus Petershausen und Altomünster zusammen, Richtung München Hauptbahnhof entsteht dadurch ein dichter Takt — für Pendlerhaushalte ein messbares Kaufargument, das die Nachfrage bis in die Nachbargemeinden trägt. Eine S-Bahn-Direktverbindung zum Flughafen München hat Dachau dagegen nicht; die Anbindung ist deshalb objektbezogen zu würdigen statt mit einer Münchner-Umland-Pauschale. Wir bewerten in der Stadt Dachau ebenso wie in Karlsfeld, Bergkirchen, Hebertshausen, Röhrmoos und Schwabhausen — mit der Kaufpreissammlung und den Bodenrichtwerten des örtlichen Gutachterausschusses. Je nach Anlass erstellen wir das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten, das Kurzgutachten zur Verkaufsvorbereitung oder die neutrale Bewertung bei Scheidung; eine Werteinschätzung geben wir grundsätzlich erst nach der Besichtigung vor Ort ab.

Unsere Gutachten in Dachau

HonorareRestnutzungsdauergutachten ab 749 € · Kurzgutachten ab 990 € · Verkehrswertgutachten ab 1.990 € — jeweils inkl. MwSt., verbindliches Festpreisangebot vor Beauftragung.

Häufige Fragen aus Dachau