Das Vergleichswertverfahren: Marktwert aus echten Kaufpreisen

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte ab. Es ist in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt und gilt als das marktnächste der drei normierten Verfahren. Für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie für unbebaute Grundstücke ist es das führende Verfahren, weil hier regelmäßig genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Auch der Bodenwert wird nach den §§ 24 bis 26 grundsätzlich im Wege des Vergleichs ermittelt — unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist.

Grundlage sind die Vergleichspreise nach § 25 ImmoWertV: Kaufpreise von Grundstücken, deren wertbestimmende Merkmale — Lage, Größe, Baujahr, Zuschnitt, Ausstattung — hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen und die zeitnah zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Die entscheidende Datenquelle ist die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses (§ 195 BauGB), in der jeder beurkundete Immobilienverkauf anonymisiert erfasst wird. Aus diesem geprüften Bestand echter Transaktionen wählen wir geeignete Vergleichsfälle aus — nicht aus Angebotspreisen von Immobilienportalen, die den Markt systematisch überzeichnen.

Liegen für ein einzelnes Objekt zu wenige unmittelbar vergleichbare Verkäufe vor, greift § 26 ImmoWertV: Der Wert wird dann über einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor — etwa einen Ertrags- oder Gebäudefaktor der Gutachterausschüsse — oder, für den Bodenwert, über einen angepassten Bodenrichtwert nach § 196 BauGB hergeleitet. Unterscheiden sich Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt in einzelnen Merkmalen, werden diese Abweichungen mit marktüblichen Zu- und Abschlägen sachgerecht angepasst (§ 9 ImmoWertV). So bleibt das Verfahren auch dort belastbar, wo die reine Preissammlung nicht ausreicht.

Damit ältere Verkäufe überhaupt vergleichbar werden, arbeiten wir mit den sonstigen Wertermittlungsdaten, die die Gutachterausschüsse nach § 193 Abs. 5 BauGB ableiten und in ihren jährlichen Grundstücksmarktberichten veröffentlichen: Indexreihen rechnen einen Kaufpreis aus einem zurückliegenden Quartal auf den Wertermittlungsstichtag um, Umrechnungskoeffizienten gleichen abweichende Grundstücksgrößen, Geschossflächenzahlen oder Baujahre aus. Entscheidend ist dabei der Grundsatz der Modellkonformität, den die ImmoWertV 2021 ausdrücklich vorgibt: Ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Wert darf nur mit genau dem Modell verwendet werden, aus dem er stammt. Wer den Sachwertfaktor des einen Ausschusses mit den Herstellungskosten eines anderen Modells kombiniert, erzeugt eine Zahl ohne Aussagewert — ein Fehler, den wir in fremden Bewertungen regelmäßig finden.

Ebenso wichtig ist, welche Kaufpreise ausscheiden. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse — Verkäufe unter Verwandten, Notverkäufe, Paketverkäufe oder Erwerbe durch den Nachbarn zur Arrondierung sind deshalb keine tauglichen Vergleichsfälle, auch wenn sie in der Sammlung stehen. Eine gesetzliche Mindestzahl an Vergleichsfällen gibt es nicht; maßgeblich ist, ob die verbleibenden Preise eine belastbare Spanne bilden. Reicht sie nicht aus, sagen wir das im Gutachten und wechseln oder ergänzen das Verfahren, statt eine Scheingenauigkeit zu behaupten. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale — ein Wohnrecht, ein Leitungsrecht, ein Baumangel — werden nicht in den Vergleich hineingerechnet, sondern erst danach als eigener Betrag abgesetzt.

In unseren Gutachten ist das Vergleichswertverfahren kein Rechenautomatismus, sondern das Ergebnis einer sachverständigen Auswahl und Prüfung: Wir sichten die Kaufpreissammlung, verifizieren die Vergleichbarkeit jedes Falls und dokumentieren jede Anpassung nachvollziehbar. Weil wir zum Festpreis arbeiten, ist unser Honorar vom ermittelten Wert vollständig unabhängig — das Ergebnis folgt allein den Daten und dem normierten Verfahren. Als Baustein eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB ist die so ermittelte Wertaussage gegenüber Finanzämtern, Banken und Gerichten verwertbar.

Honorar

Das Vergleichswertverfahren ist Bestandteil unserer Gutachten — die Kosten richten sich nach dem gewählten Format: Kurzgutachten ab 990 € inkl. MwSt., Verkehrswertgutachten ab 1.990 € inkl. MwSt. Für eine reine Bodenwertermittlung erhalten Sie ein gesondertes Festpreisangebot. In jedem Fall gilt: verbindlicher Festpreis, ergebnisunabhängig.

Bearbeitungsdauer

Bei beiden Gutachtenformaten in der Regel 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen.

Häufige Fragen zum Thema Vergleichswertverfahren