Eigentumswohnung bewerten: Der Wert steckt auch in den Unterlagen der WEG
Zwei baugleiche Wohnungen können zehntausende Euro auseinanderliegen — wegen Teilungserklärung, Rücklagen und anstehender Sonderumlagen. Wir lesen, was andere überblättern.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Bei Eigentumswohnungen greift der reine Quadratmeterpreis-Vergleich zu kurz. Der Wert einer Wohnung hängt am rechtlichen und wirtschaftlichen Zustand der gesamten Eigentümergemeinschaft: Was der Teilungserklärung als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist, entscheidet mit über den Preis — vom Kellerabteil über den Stellplatz bis zur Frage, wer die maroden Balkone bezahlt.
Deshalb gehört zur seriösen Wohnungsbewertung die Auswertung der WEG-Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene oder absehbare Sonderumlagen. Eine unterdotierte Rücklage bei anstehender Dach- und Fassadensanierung ist ein direkter Wertabschlag.
Unsere Sachverständigen bewerten Ihre Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren der ImmoWertV auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — ergänzt um die objektspezifischen Merkmale, die den Unterschied zwischen Listenpreis und tatsächlichem Marktwert ausmachen.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung mit Absicherungsbedarf
- Erbschaft oder Schenkung einer Wohnung — Nachweis gegenüber dem Finanzamt
- Scheidung: Auszahlung des Partners aus der gemeinsamen Wohnung
- Vermietete Wohnung: Wertermittlung unter Berücksichtigung des Mietverhältnisses
- Prüfung vor dem Kauf: versteckte Lasten aus Protokollen und Rücklagen erkennen
Was im Honorar enthalten ist
- Auswertung von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Analyse der WEG-Protokolle, des Wirtschaftsplans und der Erhaltungsrücklage
- Ortsbesichtigung von Sondereigentum und relevantem Gemeinschaftseigentum
- Vergleichswertverfahren auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Berücksichtigung von Vermietung, Sondernutzungsrechten und Stellplätzen
- Schriftliches Gutachten im für Ihren Anlass erforderlichen Format
- Honorar
- Kurzgutachten ab 990 € inkl. MwSt., Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht in der Regel ab 1.790 € inkl. MwSt. — jeweils als verbindlicher Festpreis.
- Bearbeitungsdauer
- 1–2 Wochen für das Kurzgutachten, 2–3 Wochen für das Vollgutachten ab vollständigen WEG-Unterlagen.
Bewertung von Eigentumswohnungen vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Eigentumswohnungen
Welche Unterlagen brauchen Sie von der Hausverwaltung?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Fehlt etwas, fordern wir es mit Ihrer Vollmacht direkt bei der Verwaltung an — das gehört zum Auftrag.
Wie stark drückt eine geplante Sonderumlage den Wert?
Im Grundsatz nahezu eins zu eins: Ein Erwerber preist beschlossene oder klar absehbare Umlagen als künftige Zahlungsverpflichtung ein. Entscheidend ist der Beschlussstand — wir werten die Protokolle daraufhin aus und weisen die Wertwirkung im Gutachten gesondert aus, was auch in Kaufverhandlungen ein starkes Argument ist.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
Häufig ja, gerade im Raum München: Selbstnutzer zahlen für bezugsfreie Wohnungen einen spürbaren Aufschlag, während vermietete Einheiten primär Kapitalanleger ansprechen und über die Ertragslage bewertet werden. Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete, Kündigungssperrfristen und die Person des Mieters fließen in unsere Bewertung ein.
Was kostet das Gutachten für eine Eigentumswohnung?
Für private Entscheidungen reicht meist das Kurzgutachten ab 990 € inkl. MwSt.; für Finanzamt oder Gericht ist das Vollgutachten ab 1.790 € inkl. MwSt. erforderlich. Welche Variante Ihr Anlass verlangt, klären wir im kostenfreien Erstgespräch.
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Niko CaspersGeschäftsführer
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