Eigentumswohnung bewerten: Der Wert steckt auch in den Unterlagen der WEG
Zwei baugleiche Wohnungen können zehntausende Euro auseinanderliegen — wegen Teilungserklärung, Rücklagen und anstehender Sonderumlagen. Wir lesen, was andere überblättern.
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- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Bei Eigentumswohnungen greift der reine Quadratmeterpreis-Vergleich zu kurz. Der Wert einer Wohnung hängt am rechtlichen und wirtschaftlichen Zustand der gesamten Eigentümergemeinschaft: Was der Teilungserklärung als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist, entscheidet mit über den Preis — vom Kellerabteil über den Stellplatz bis zur Frage, wer die maroden Balkone bezahlt.
Deshalb gehört zur seriösen Wohnungsbewertung die Auswertung der WEG-Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene oder absehbare Sonderumlagen. Eine unterdotierte Rücklage bei anstehender Dach- und Fassadensanierung ist ein direkter Wertabschlag.
Unsere Sachverständigen bewerten Ihre Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren der ImmoWertV auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — ergänzt um die objektspezifischen Merkmale, die den Unterschied zwischen Listenpreis und tatsächlichem Marktwert ausmachen. Wie aus einzelnen Kauffällen ein Quadratmeterpreis wird, zeigt unser Rechenbeispiel zum Vergleichswert.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung mit Absicherungsbedarf
- Erbschaft oder Schenkung einer Wohnung — Nachweis gegenüber dem Finanzamt
- Scheidung: Auszahlung des Partners aus der gemeinsamen Wohnung
- Vermietete Wohnung: Wertermittlung unter Berücksichtigung des Mietverhältnisses
- Prüfung vor dem Kauf: versteckte Lasten aus Protokollen und Rücklagen erkennen
Was im Honorar enthalten ist
- Auswertung von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Analyse der WEG-Protokolle, des Wirtschaftsplans und der Erhaltungsrücklage
- Ortsbesichtigung von Sondereigentum und relevantem Gemeinschaftseigentum
- Vergleichswertverfahren auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Berücksichtigung von Vermietung, Sondernutzungsrechten und Stellplätzen
- Schriftliches Gutachten im für Ihren Anlass erforderlichen Format
- Honorar
- Kurzgutachten ab 1.950 € inkl. MwSt., Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht ab 3.850 € inkl. MwSt. bis 300.000 € Objektwert und ab 4.082 € darüber — jeweils als verbindlicher Festpreis. Grundlage der Kalkulation ist die BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2026.
- Bearbeitungsdauer
- Kurzgutachten und Vollgutachten innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle WEG-Unterlagen und behördlichen Auskünfte vorliegen; die beiden Formate unterscheiden sich in Umfang, Dokumentationstiefe und Anerkennung, nicht in der Dauer.
Bewertung von Eigentumswohnungen vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Eigentumswohnungen
Welche Unterlagen brauchen Sie von der Hausverwaltung?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Fehlt etwas, fordern wir es mit Ihrer Vollmacht direkt bei der Verwaltung an. Das gehört zum Auftrag.
Wie stark drückt eine geplante Sonderumlage den Wert?
Im Grundsatz nahezu eins zu eins: Ein Erwerber preist beschlossene oder klar absehbare Umlagen als künftige Zahlungsverpflichtung ein. Entscheidend ist der Beschlussstand. Wir werten die Protokolle daraufhin aus und weisen die Wertwirkung im Gutachten gesondert aus, was auch in Kaufverhandlungen ein starkes Argument ist.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
Häufig ja, gerade im Raum München: Selbstnutzer zahlen für bezugsfreie Wohnungen einen spürbaren Aufschlag, während vermietete Einheiten primär Kapitalanleger ansprechen und über die Ertragslage bewertet werden. Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete, Kündigungssperrfristen und die Person des Mieters fließen in unsere Bewertung ein.
Was kostet das Gutachten für eine Eigentumswohnung?
Für private Entscheidungen reicht meist das Kurzgutachten ab 1.950 € inkl. MwSt.; für Finanzamt oder Gericht ist das Vollgutachten erforderlich, ab 3.850 € inkl. MwSt. bis 300.000 € Objektwert und ab 4.082 € darüber. Grundlage der Kalkulation ist die BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2026; die Wertklasse legen wir vor der Beauftragung fest, der Preis ändert sich danach nicht mehr. Welche Variante Ihr Anlass verlangt, klären wir im kostenfreien Erstgespräch.
Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger — was passt für meine Eigentumswohnung?
Für Ihre Eigentumswohnung sind Sie bei uns richtig. Das Gutachten besteht vor Finanzamt und Gericht und wird von einem Sachverständigen erstellt, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Wir werten Teilungserklärung, Rücklage, Protokolle und angekündigte Sonderumlagen aus — die Positionen, die den Wohnungswert tatsächlich bewegen. Der Festpreis steht vor der Beauftragung fest, der Ortstermin wird abgestimmt, die Fertigstellung liegt in der Regel bei 4 bis 6 Wochen ab Beauftragung. Wer eine Wohnung erst kaufen möchte, gehört beim Gutachterausschuss regelmäßig nicht zu den Antragsberechtigten — dessen Tätigwerden setzt einen Antrag voraus (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen
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