Mietwertgutachten: die ortsübliche Vergleichsmiete belastbar nachgewiesen

Zuerst die Anforderung: Als Begründungsmittel nennt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB das mit Gründen versehene Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Diese öffentliche Bestellung haben wir nicht — wir sind von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert. Wofür unser Gutachten trägt: Es leitet die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB her und zeigt, ob und wie weit eine Erhöhung trägt — Ihr Argument gegenüber dem Mieter, im Streitfall qualifizierter Parteivortrag. Außerhalb des Wohnraummietrechts trägt es ohnehin — bei verbilligter Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG), beim Wohnvorteil im Familienrecht und bei der Gewerbemiete. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bleibt in jedem Fall zu beachten.

Der Mietspiegel bildet die Gemeinde im Durchschnitt ab. Er hilft nicht weiter, wenn er nur einfach und nicht qualifiziert ist, Ihr Objekt außerhalb seines Anwendungsbereichs liegt, das Baujahr oder eine besondere Ausstattung nicht erfasst wird oder die Spanne so breit bleibt, dass sie kaum etwas aussagt. Das Gutachten ordnet Ihre Wohnung konkret ein, statt sie einer Tabellenzeile zuzuschlagen — und trägt auch dort, wo gar kein Mietspiegel existiert.

Vermieten Sie an Kinder oder Eltern unter dem Marktniveau, prüft das Finanzamt § 21 Abs. 2 EStG: Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 und 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose nötig, darunter wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Ein Gutachten weist die ortsübliche Miete belastbar nach — die Bezugsgröße, an der diese Grenzen gemessen werden.

Wer nach der Trennung im eigenen Haus wohnen bleibt, spart Miete — dieser Wohnvorteil wird beim Ehegatten- und Kindesunterhalt als Einkommen angerechnet und kann in den Zugewinnausgleich einfließen. Bemessungsgröße ist der objektive Wohnwert, also die am Markt erzielbare Miete. Ein Mietwertgutachten liefert diesen Wert neutral und nachvollziehbar — eine belastbare Grundlage, die beide Seiten und der Anwalt prüfen können.

Nein. Die Regeln der §§ 558 ff. BGB gelten nur für Wohnraum. Bei Gewerbeflächen ist die Miete frei verhandelbar; hier ermitteln wir die Marktmiete über Vergleichsobjekte und Ertragsgesichtspunkte. Gebraucht wird sie etwa für die Ausübung einer Verlängerungsoption, für Wertsicherungs- oder Staffelklauseln, zur Prüfung der Angemessenheit sowie beim An- und Verkauf oder der Bilanzierung. Die Systematik unterscheidet sich also grundlegend von der Wohnraummiete.

Ein Privatgutachten ist im Prozess qualifizierter Parteivortrag, kein gerichtliches Beweismittel — volle Beweiskraft entfaltet allein ein vom Gericht bestellter Sachverständiger. Für ein Mieterhöhungsverlangen benennt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; unser Gutachten trägt dort als Grundlage der Prüfung und der Verhandlung, nicht als dieses Begründungsmittel. Für Anlässe, die ausdrücklich ein gerichtsfestes Wertgutachten verlangen, sprechen Sie uns auf ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB an; die passende Form klären wir vorab mit Ihnen.

Für ein Mietwertgutachten sind Sie bei uns richtig. Wir leiten die ortsübliche Vergleichsmiete, den Fremdvergleich bei verbilligter Vermietung an Angehörige oder den Wohnvorteil im Familienrecht jeweils nach dem Maßstab her, den Miet-, Steuer- oder Unterhaltsrecht verlangt — verantwortet von einem Sachverständigen, dessen Zertifikat von einer nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle stammt. Für Mietwerte ist der Gutachterausschuss nicht zuständig: Sein gesetzlicher Auftrag zielt auf den Verkehrswert von Grundstücken (§ 193 Abs. 1 BauGB). Mietwert und Verkehrswert erhalten Sie bei uns aus einem Ortstermin, zum vorab feststehenden Festpreis. Jetzt Gutachten anfragen