Restnutzungsdauergutachten: Jahr für Jahr weniger Steuern auf Ihre Vermietung
Verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen und die AfA von 2 % auf oft 3 bis 5 % erhöhen. Ob sich das bei Ihrem Objekt rechnet, prüfen wir vorab — kostenfrei und unverbindlich.
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Sie vermieten eine Bestandsimmobilie? Dann schreiben Sie das Gebäude in der Regel mit 2 % jährlich ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) — das Gesetz unterstellt damit 50 Jahre Nutzungsdauer. Bei älteren Objekten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig deutlich kürzer. Genau das dürfen Sie dem Finanzamt nachweisen: Liegt sie unter 50 Jahren, können anstelle der 2 % die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Der Bundesfinanzhof hat diesen Nachweis durch Sachverständigengutachten ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Die Finanzverwaltung stellt seither konkrete Anforderungen an Methodik und Qualifikation — unsere Gutachten sind auf diese Anforderungen zugeschnitten und stammen von einem Sachverständigen, den eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat.
Das Ergebnis: Statt 2 % schreiben viele unserer Auftraggeber 3 bis 5 % jährlich ab. Bei einem Gebäudewertanteil von 400.000 € bedeutet der Schritt von 2 % auf 4 % eine zusätzliche Abschreibung von 8.000 € pro Jahr — das Gutachten amortisiert sich meist im ersten Jahr.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie (idealer Zeitpunkt: direkt nach Erwerb)
- Bestandsobjekte, deren AfA-Potenzial nie geprüft wurde
- Erbschaft oder Schenkung vermieteter Immobilien
- Objekte mit Baujahr vor ca. 1995 — hier ist das Potenzial am größten
Was im Honorar enthalten ist
- Prüfung des Einsparpotenzials vorab — kostenfrei und unverbindlich
- Objektaufnahme (vor Ort oder je nach Objekt digital gestützt)
- Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach anerkannter Methodik
- Gutachten entsprechend den Anforderungen der Finanzverwaltung
- Unterstützung bei Rückfragen des Finanzamts inklusive
- Honorar
- Festpreis in der Regel ab 749 € inkl. MwSt. je Objekt — bei mehreren Einheiten mit Staffelpreisen. Vorab prüfen wir kostenfrei, ob sich das Gutachten für Sie rechnet.Ihre AfA-Ersparnis jetzt berechnen →
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung in der Regel innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen.
Rechnet sich das Gutachten für Sie?
Prüfen Sie es selbst: Gebäudewert, Restnutzungsdauer und Steuersatz eintragen — der Rechner zeigt Ihre jährliche Mehr-Abschreibung und die Steuerersparnis gegenüber der pauschalen 2-%-AfA.
Kaufpreis abzüglich Bodenwert (Gebäude, nicht Grundstück)
Vom Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer
2 % (ab Baujahr 1925), 2,5 % (älter), 3 % (Neubau ab 2023)
Ihr höchster Steuersatz inkl. Soli, grob geschätzt
AfA bisher / Jahr
8.000 €
AfA mit Gutachten / Jahr
13.333 €
Steuerersparnis / Jahr
2.240 €
Beispielrechnung, keine Steuerberatung. Die tatsächliche Anerkennung hängt vom Einzelfall und der Prüfung durch das Finanzamt ab (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG, BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Über die volle Nutzungsdauer summiert sich die AfA nicht auf mehr als den Gebäudewert — das Gutachten verschiebt die Abschreibung nach vorne.
Restnutzungsdauergutachten vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Restnutzungsdauergutachten
Wird unser Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt anerkannt?
Der BFH hat den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer durch Gutachten bestätigt (IX R 25/19, bekräftigt in IX R 14/23); das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist zum 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich sind damit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung — und die verlangt eine nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung. Unsere Gutachten erstellt nach Besichtigung ein Sachverständiger, den eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Bei Rückfragen des Finanzamts unterstützen wir Sie ohne Zusatzkosten.
Wie viel Steuerersparnis ist realistisch?
Das hängt von Gebäudewert, Alter und Ihrem Steuersatz ab. Typisch: Ein 1975 gebautes Mehrfamilienhaus mit 600.000 € Gebäudewertanteil, Restnutzungsdauer 30 statt 50 Jahre — die jährliche AfA steigt von 12.000 € auf 20.000 €. Bei 42 % Steuersatz sind das über 3.300 € Ersparnis pro Jahr, über die Haltedauer oft ein sechsstelliger Betrag.
Lohnt sich das Gutachten auch bei neueren Gebäuden?
Bei Baujahren ab ca. 2005 ist das Potenzial meist gering. Genau deshalb prüfen wir Ihr Objekt kostenfrei vorab — Sie beauftragen nur, wenn sich das Gutachten mit hoher Wahrscheinlichkeit rechnet.
Muss der Sachverständige vor Ort besichtigen?
Die Finanzverwaltung erwartet eine fundierte Objektkenntnis. Je nach Objekt und Unterlagenlage arbeiten wir mit Ortstermin oder mit einer strukturierten digitalen Objektaufnahme — wir sagen Ihnen vorab verbindlich, was für Ihr Objekt erforderlich ist.
Gutachterausschuss oder Sachverständiger — wer stellt die Restnutzungsdauer für die AfA fest?
Dafür beauftragen Sie uns. Unser Restnutzungsdauergutachten besteht vor dem Finanzamt: Es leitet die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG aus dem Zustand des Gebäudes her, erstellt von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Der Festpreis steht vor der Beauftragung fest, Rückfragen des Finanzamts sind im Honorar enthalten. Für die Restnutzungsdauer als AfA-Nachweis ist der Gutachterausschuss nicht der Adressat — sein gesetzlicher Auftrag ist das Verkehrswertgutachten (§ 193 Abs. 1 BauGB). Brauchen Sie auch den Verkehrswert, entsteht er bei uns aus derselben Objektaufnahme. Jetzt Gutachten anfragen
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Niko CaspersGeschäftsführer
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