Restnutzungsdauer-Gutachten: Jahr für Jahr weniger Steuern auf Ihre Vermietung
Verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen und die AfA von 2 % auf oft 3 bis 5 % erhöhen. Ob sich das bei Ihrem Objekt rechnet, prüfen wir vorab — kostenfrei und unverbindlich.
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten (auch: Nutzungsdauer-Gutachten) weist dem Finanzamt nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres vermieteten Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich unterstellten 50 Jahre — und erhöht damit Ihre jährliche Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Bei unserem Haus kostet es ab 1.650 € als verbindlichen Festpreis inklusive Mehrwertsteuer — der Satz gilt bis 299 m² Wohn- oder Nutzfläche, darüber greift eine Flächenstaffel. Innen- und Außenbesichtigung sind enthalten. Erstellt wird das Gutachten von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Ob sich das Gutachten für Ihr Objekt rechnet, prüfen wir vorab — kostenfrei und unverbindlich.
Die rechtliche Mechanik dahinter: Sie vermieten eine Bestandsimmobilie und schreiben das Gebäude in der Regel mit 2 % jährlich ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) — das Gesetz unterstellt damit 50 Jahre Nutzungsdauer. Bei älteren Objekten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig deutlich kürzer. Genau das dürfen Sie dem Finanzamt nachweisen: Liegt sie unter 50 Jahren, können anstelle der 2 % die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Der Bundesfinanzhof hat diesen Nachweis durch Sachverständigengutachten ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19) und mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) bekräftigt, dass auch eine wirtschaftlich begründete, modellhaft abgeleitete Restnutzungsdauer ein tauglicher Nachweis sein kann. Das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben; maßgeblich sind damit der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung — und die verlangt eine nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung. Genau darauf sind unsere Gutachten zugeschnitten: Objektaufnahme, dokumentierter Zustand von Dach, Fassade, Haustechnik und Grundriss und eine prüfbare Herleitung über das anerkannte Modell der ImmoWertV 2021.
Das Ergebnis: Statt 2 % schreiben viele unserer Auftraggeber 3 bis 5 % jährlich ab. Bei einem Gebäudewertanteil von 400.000 € bedeutet der Schritt von 2 % auf 4 % eine zusätzliche Abschreibung von 8.000 € pro Jahr — das Gutachten amortisiert sich meist im ersten Jahr. Dabei schafft es kein zusätzliches Abschreibungsvolumen aus dem Nichts, denn der Gebäudewert lässt sich nur einmal abschreiben; sein wirtschaftlicher Wert liegt im Vorziehen der AfA — Sie sparen Steuern früher, gewinnen Liquidität und Zinsvorteil. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im AfA-Ersparnis-Rechner, der weiter unten auf dieser Seite eingebettet ist; was das Gutachten kostet und ab wann es sich amortisiert, schlüsselt der Ratgeber Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten auf.
Der Weg dorthin ist in vier Schritten erledigt. Erstens die Anfrage: Sie schildern Objekt, Baujahr und Modernisierungen — wir sagen Ihnen, ob sich ein Gutachten rechnet. Zweitens erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot und eine Unterlagenliste. Drittens besichtigt der Sachverständige das Objekt innen und außen, nimmt den baulichen Zustand auf und dokumentiert ihn mit Fotos. Viertens erhalten Sie das schriftliche Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung der Restnutzungsdauer — als Nachweis für Ihre Steuererklärung; Rückfragen des Finanzamts zum Gutachten beantworten wir ohne Zusatzkosten.
Vom Verkehrswertgutachten unterscheidet sich das Restnutzungsdauer-Gutachten in Gegenstand und Umfang: Es ermittelt nicht den Marktwert Ihrer Immobilie, sondern belegt die steuerliche Abschreibungsdauer — ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist für diesen Nachweis nicht erforderlich. Brauchen Sie zusätzlich den Verkehrswert, etwa für Erbschaft, Verkauf oder Finanzierung, entsteht er bei uns aus derselben Objektaufnahme; den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil klärt die Kaufpreisaufteilung.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie (idealer Zeitpunkt: direkt nach Erwerb)
- Bestandsobjekte, deren AfA-Potenzial nie geprüft wurde
- Erbschaft oder Schenkung vermieteter Immobilien
- Objekte mit Baujahr vor ca. 1995 — hier ist das Potenzial am größten
- Der Steuerberater verlangt einen belastbaren Beleg: die Restnutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt nachweisen
Was im Honorar enthalten ist
- Prüfung des Einsparpotenzials vorab — kostenfrei und unverbindlich
- Innen- und Außenbesichtigung des Objekts, im Festpreis enthalten
- Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach anerkannter Methodik
- Gutachten entsprechend den Anforderungen der Finanzverwaltung
- Schriftliche Ausfertigung mit Fotodokumentation und prüfbarer Herleitung
- Unterstützung bei Rückfragen des Finanzamts inklusive
- Honorar
- Festpreis nach Wohn- und Nutzfläche, ab 1.650 € inkl. MwSt. Innen- und Außenbesichtigung sind enthalten. Soll das Gutachten binnen einer Woche fertig sein, kommt ein Zuschlag von 790 € hinzu. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel sofort abziehbare Werbungskosten — bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bleiben von 1.650 € rund 957 € effektive Belastung; die Zuordnung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor. Vorab prüfen wir kostenfrei, ob sich das Gutachten für Sie rechnet.Ihre AfA-Ersparnis jetzt berechnen →
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung in der Regel innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen. Soll es schneller gehen, stellen wir auf Wunsch binnen einer Woche fertig; den Zuschlag dafür weisen wir im Angebot aus.
Honorar nach Wohn- und Nutzfläche
| Wohn- und Nutzfläche | Festpreis |
|---|---|
| bis 299 m² | 1.650 € |
| 300 bis 500 m² | 1.950 € |
| 501 bis 1.000 m² | 2.350 € |
| 1.001 bis 2.500 m² | 2.850 € |
| über 2.500 m² | 3.550 € |
Alle Beträge inklusive Mehrwertsteuer.
Rechnet sich das Gutachten für Sie?
Prüfen Sie es selbst: Gebäudewert, Restnutzungsdauer und Steuersatz eintragen — der Rechner zeigt Ihre jährliche Mehr-Abschreibung und die Steuerersparnis gegenüber der pauschalen 2-%-AfA.
Kaufpreis abzüglich Bodenwert (Gebäude, nicht Grundstück)
Vom Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer
2 % (ab Baujahr 1925), 2,5 % (älter), 3 % (Neubau ab 2023)
Ihr höchster Steuersatz inkl. Soli, grob geschätzt
AfA bisher / Jahr
8.000 €
AfA mit Gutachten / Jahr
13.333 €
Steuerersparnis / Jahr
2.240 €
Beispielrechnung, keine Steuerberatung. Die tatsächliche Anerkennung hängt vom Einzelfall und der Prüfung durch das Finanzamt ab (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG, BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Über die volle Nutzungsdauer summiert sich die AfA nicht auf mehr als den Gebäudewert — das Gutachten verschiebt die Abschreibung nach vorne.
Restnutzungsdauergutachten vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Restnutzungsdauergutachten
Wird unser Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt anerkannt?
Der BFH hat den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer durch Gutachten bestätigt (IX R 25/19, bekräftigt in IX R 14/23); das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich sind damit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung — und die verlangt eine nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung. Unsere Gutachten erstellt ein Sachverständiger, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat; Innen- und Außenbesichtigung sind Bestandteil des Auftrags. Bei Rückfragen des Finanzamts unterstützen wir Sie ohne Zusatzkosten.
Wie viel Steuerersparnis ist realistisch?
Das hängt von Gebäudewert, Alter und Ihrem Steuersatz ab. Typisch: Ein 1975 gebautes Mehrfamilienhaus mit 600.000 € Gebäudewertanteil, Restnutzungsdauer 30 statt 50 Jahre — die jährliche AfA steigt von 12.000 € auf 20.000 €. Bei 42 % Steuersatz sind das über 3.300 € Ersparnis pro Jahr, über die Haltedauer oft ein sechsstelliger Betrag.
Lohnt sich das Gutachten auch bei neueren Gebäuden?
Bei Baujahren ab ca. 2005 ist das Potenzial meist gering. Genau deshalb prüfen wir Ihr Objekt kostenfrei vorab — Sie beauftragen nur, wenn sich das Gutachten mit hoher Wahrscheinlichkeit rechnet.
Muss der Sachverständige vor Ort besichtigen?
Ja. Wir erstellen das Restnutzungsdauergutachten mit Innen- und Außenbesichtigung; sie sind im Festpreis enthalten. Der Grund liegt in der Sache: Die Restnutzungsdauer folgt dem Bauzustand — Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Grundriss —, und der ergibt sich nicht aus der Akte. Die Finanzverwaltung erwartet eine fundierte Objektkenntnis, die Rechtsprechung eine nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung. Welche Unterlagen wir zusätzlich zum Termin brauchen, sagen wir Ihnen vor der Beauftragung.
Worin unterscheidet sich das Restnutzungsdauergutachten vom Verkehrswertgutachten?
Die beiden Formate beantworten verschiedene Fragen. Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert nach § 194 BauGB in voller Dokumentationstiefe — das Format für Finanzamt, Gericht und Bank in Wertfragen, ab 3.850 €. Das Restnutzungsdauergutachten belegt dagegen die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist für diesen Nachweis nicht erforderlich, deshalb beginnt der Festpreis bereits bei 1.650 €. Brauchen Sie beides, entsteht der Verkehrswert bei uns aus derselben Objektaufnahme.
Welche Unterlagen brauchen wir von Ihnen?
Für die kostenfreie Vorprüfung genügen Objektart, Baujahr und die wesentlichen Modernisierungen. Für das Gutachten selbst erhalten Sie mit dem Festpreisangebot eine Unterlagenliste — typischerweise Baupläne oder Wohnflächenangaben, die Historie der Modernisierungen und bei Mehrfamilienhäusern eine Aufstellung der Einheiten. Liegen Unterlagen nicht vor, sagen wir Ihnen vorab, was der Sachverständige beschafft oder beim Termin aufnimmt — der Festpreis steht, bevor Sie beauftragen.
Kann ich die höhere AfA auch rückwirkend geltend machen?
Für bereits bestandskräftige Steuerbescheide in der Regel nicht; in allen noch offenen, verfahrensrechtlich änderbaren Jahren lässt sich zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer wechseln. Welche Fälle offen sind und wie der Wechsel abläuft, hat unser Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend zusammengestellt; die verfahrensrechtliche Prüfung Ihres Falls nimmt Ihr Steuerberater vor.
Gutachterausschuss oder Sachverständiger — wer stellt die Restnutzungsdauer für die AfA fest?
Dafür beauftragen Sie uns. Unser Restnutzungsdauergutachten besteht vor dem Finanzamt: Es leitet die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG aus dem Zustand des Gebäudes her, erstellt von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Der Festpreis steht vor der Beauftragung fest, Rückfragen des Finanzamts sind im Honorar enthalten. Für die Restnutzungsdauer als AfA-Nachweis ist der Gutachterausschuss nicht der Adressat — sein gesetzlicher Auftrag ist das Verkehrswertgutachten (§ 193 Abs. 1 BauGB). Brauchen Sie auch den Verkehrswert, entsteht er bei uns aus derselben Objektaufnahme. Jetzt Gutachten anfragen
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Niko CaspersGeschäftsführer
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