Restnutzungsdauer-Gutachten und AfA erhöhen: Der Leitfaden für Vermieter (2026)

Die kurze Antwort

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, schreibt das Gebäude in aller Regel mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre ab. Das Einkommensteuergesetz erlaubt aber ausdrücklich einen schnelleren Weg: Wer nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer seines Gebäudes kürzer ist, darf entsprechend höher abschreiben — nicht selten mit 3 bis 5 % statt 2 %. Das Werkzeug dafür ist das Restnutzungsdauer-Gutachten (kurz: RND-Gutachten). Es zieht Abschreibungsvolumen in die Gegenwart, senkt die zu versteuernden Mieteinkünfte und verbessert die Liquidität — je nach Objekt um mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Die für 2026 entscheidende Nachricht: Die Rechtslage ist so offen wie lange nicht. Das Bundesfinanzministerium hat sein restriktives Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Wirkung zum 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben. Maßgeblich sind seither wieder unmittelbar der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Für Eigentümer heißt das: weniger formale Hürden, aber unverändert hohe Anforderungen an die inhaltliche Qualität des Gutachtens.

Was das Gesetz erlaubt: § 7 Abs. 4 EStG

Grundlage jeder Gebäudeabschreibung ist § 7 Abs. 4 EStG. Er gibt für die Absetzung für Abnutzung (AfA) feste, typisierte Sätze vor — der Gesetzgeber unterstellt also pauschal eine bestimmte Nutzungsdauer, ohne den Einzelfall zu betrachten:

Diese Sätze sind reine Typisierungen. Satz 2 derselben Vorschrift öffnet aber eine Tür: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die typisierten Jahre, so können anstelle der pauschalen Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Genau hier setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an — es liefert den geforderten Nachweis.

Wichtig für die Rechnung: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden — Boden nutzt sich nicht ab. Wie hoch der abschreibungsfähige Gebäudeanteil ist, klärt die Kaufpreisaufteilung. Sie ist die Rechengrundlage für jede AfA und sollte sauber dokumentiert sein, bevor Sie über eine Erhöhung nachdenken.

Der Wendepunkt: BFH IX R 25/19 — und was seit Dezember 2025 gilt

Jahrelang stritten Finanzämter und Steuerzahler nicht über das Ob, sondern über das Wie des Nachweises. Der Bundesfinanzhof beendete den Streit mit seinem Grundsatzurteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19): Der Steuerpflichtige dürfe sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheine. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten sei gerade nicht zwingend erforderlich. Das anerkannte Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, wie es heute im Rahmen der ImmoWertV 2021 angewandt wird, könne als Nachweis genügen.

Die Finanzverwaltung reagierte mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 — und zog die Zügel wieder an: Reine Verkehrswertgutachten und die bloße modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV sollten nicht ausreichen, verlangt wurden strenge Prognoseanforderungen und eine enge Gutachterauswahl. Der BFH hielt dagegen und bestätigte mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass auch eine wirtschaftlich begründete, modellhaft abgeleitete Restnutzungsdauer ein tauglicher Nachweis sein kann.

Den Schlusspunkt setzte das Ministerium selbst: Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 (BStBl I S. 332) hob es sein Schreiben von 2023 vollständig auf. Begründung war die uneinheitliche, streitanfällige Praxis, die die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit unnötig erschwert hatte. Seither gilt: Sie können die kürzere Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode nachweisen; entscheidend ist allein, dass die Restnutzungsdauer nachvollziehbar und plausibel hergeleitet ist. Auch die zwingende Vorgabe, nur öffentlich bestellte oder ISO-17024-zertifizierte Sachverständige zuzulassen, ist formal entfallen — die Qualität des Gutachtens bleibt aber der Maßstab, an dem das Finanzamt es misst.

So viel bringt es: ein Rechenbeispiel

Wie groß der Hebel ist, zeigt ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Die Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung:

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten schafft dabei kein zusätzliches Abschreibungsvolumen aus dem Nichts — der Gebäudewert lässt sich nur einmal abschreiben. Sein Vorteil liegt im Vorziehen der AfA: Sie sparen Steuern früher, gewinnen Liquidität und Zinsvorteil, und viele Investoren verkaufen ohnehin, bevor die 50 Jahre erreicht sind. Bei einem Honorar ab 749 € amortisiert sich das Gutachten in solchen Fällen bereits im ersten Jahr.

• Objekt: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1975, vermietet
• Auf das Gebäude entfallender Kaufpreisanteil laut Kaufpreisaufteilung: 500.000 €
• Regel-AfA nach § 7 Abs. 4: 2 % = 10.000 € pro Jahr
• Im Gutachten nachgewiesene Restnutzungsdauer: 25 Jahre → 500.000 € / 25 = 20.000 € pro Jahr (entspricht 4 %)
• Zusätzliches Abschreibungsvolumen: 10.000 € pro Jahr
• Bei 42 % persönlichem Grenzsteuersatz: rund 4.200 € Steuerersparnis — Jahr für Jahr

Für wen sich das Gutachten lohnt — und für wen nicht

Die AfA-Verkürzung nutzt jedem, der aus dem Gebäude steuerpflichtige Einkünfte erzielt und Abschreibung geltend machen kann — vor allem Vermietern mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, aber auch Immobilien im Betriebsvermögen. Besonders lohnend ist sie in diesen Konstellationen:

Weniger oder gar nicht lohnt sich das Gutachten bei neuwertigen oder frisch kernsanierten Objekten, deren Restnutzungsdauer nahe an der Typisierung liegt, bei selbstgenutzten Immobilien (keine AfA) und wenn der Gebäudewertanteil sehr gering ist. Seriös ist deshalb eine ehrliche Vorabprüfung: Wir schätzen kostenlos ein, ob sich der Aufwand für Ihr Objekt rechnet — und raten ab, wenn nicht.

• ältere Bestandsgebäude mit erkennbarem Sanierungsstau, deren tatsächliche Nutzungsdauer klar unter der Typisierung liegt
• Objekte, die nach dem Kauf zwar modernisiert, aber nicht kernsaniert wurden
• Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit hohem Gebäudewertanteil
• Gebäude mit besonderer Bauart oder Nutzung, deren wirtschaftliche Entwertung schneller verläuft

Was ein belastbares Gutachten leisten muss

Nach der Aufhebung des BMF-Schreibens entscheidet allein die inhaltliche Qualität, ob das Finanzamt mitzieht. Ein belastbares Gutachten leitet die Restnutzungsdauer methodisch sauber ab — in der Praxis über das anerkannte Modell der ImmoWertV 2021 — und stützt sie auf eine Besichtigung vor Ort. Es berücksichtigt drei Faktoren nachvollziehbar: den technischen Verschleiß (Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Haustechnik und Leitungen), die wirtschaftliche Entwertung (Grundriss, Ausstattungsstandard, Marktakzeptanz) und etwaige rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Fotos, Modernisierungshistorie und eine prüfbare Herleitung gehören zwingend dazu.

Ebenso wichtig ist, wer das Gutachten erstellt. Unsere Restnutzungsdauer-Gutachten fertigt ein nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) zertifizierter Sachverständiger mit dem Abschluss Geprüfter Immobilienwirt (DFI) — geprüft von einer nach dieser Norm akkreditierten Stelle und regelmäßig überwacht. Steuerlich maßgeblich ist die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; der Bundesfinanzhof lässt dafür jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode zu (Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19). Gerade deshalb hängt das Ergebnis an der Sachkunde dessen, der die Restnutzungsdauer herleitet, und an der Nachvollziehbarkeit seiner Begründung. Weil wir zum Festpreis und ergebnisunabhängig arbeiten, hat der Sachverständige kein wirtschaftliches Interesse an einer bestimmten Restnutzungsdauer — die Neutralität ergibt sich aus dem normierten Verfahren und der Haftung für das Ergebnis, nicht aus einem Versprechen.

Ablauf und Kosten bei ALPHAUS

Der Weg zum Gutachten ist unkompliziert und in vier Schritten erledigt:

Reicht Ihr Anlass über die reine AfA hinaus — etwa weil Sie den Marktwert für Erbschaft, Verkauf oder Finanzierung belegen müssen — kombinieren wir das Restnutzungsdauer-Gutachten mit einem Kurzgutachten oder einem Verkehrswertgutachten. Wir sind an den Standorten München (Karlsplatz 3) und Bad Reichenhall (Salzburger Straße 4) ansässig und in ganz Südostbayern für Sie tätig — auf Wunsch grenznah auch in Österreich. Wie sich Honorare zusammensetzen, erklärt unser Ratgeber zu den Gutachtenkosten; die Grundlagen der AfA-Erhöhung vertieft der Beitrag AfA erhöhen mit dem Restnutzungsdauergutachten.

• Ihre Anfrage: Sie schildern Objekt, Baujahr und Modernisierungen; wir sagen Ihnen, ob sich ein Gutachten rechnet.
• Unterlagen und Festpreis: Sie erhalten ein verbindliches Festpreisangebot (Restnutzungsdauer-Gutachten ab 749 €) und eine Unterlagenliste.
• Ortsbesichtigung: Der Sachverständige nimmt den baulichen Zustand auf und dokumentiert ihn mit Fotos.
• Gutachten: Sie erhalten das schriftliche Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung der Restnutzungsdauer — als Nachweis für Ihre Steuererklärung.