AfA erhöhen mit dem Restnutzungsdauergutachten: Der komplette Leitfaden für Vermieter

Das Prinzip: Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer

Vermieter erhöhen ihre AfA mit einem Restnutzungsdauergutachten: Weist ein Sachverständiger nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die pauschal unterstellten 50 Jahre, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend höher abgeschrieben werden — statt 2 % oft 3 bis 5 % jährlich. Der Bundesfinanzhof hat das Sachverständigengutachten als Nachweis ausdrücklich anerkannt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Das Gutachten kostet bei uns ab 749 € als Festpreis und ist bei vermieteten Objekten in der Regel sofort als Werbungskosten abzugsfähig.

Vermietete Wohngebäude werden standardmäßig mit 2 % jährlich abgeschrieben — der Gesetzgeber unterstellt pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält jedoch eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden. Ein 1970 gebautes Haus mit 30 Jahren Restnutzungsdauer wird dann mit 3,33 % statt 2 % abgeschrieben.

Der Effekt ist erheblich: Bei einem Gebäudewertanteil von 400.000 € steigt die jährliche AfA von 8.000 € auf 13.320 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das über 2.200 € Steuerersparnis — jedes Jahr, über die gesamte Haltedauer.

Die Rechtslage: BFH-Urteil und BMF-Schreiben

Lange stellten sich Finanzämter quer. Der Bundesfinanzhof hat dem 2021 ein Ende gesetzt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19): Der Steuerpflichtige darf sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, insbesondere eines Sachverständigengutachtens. Die Finanzverwaltung zog mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 die Zügel wieder an — dieses Schreiben ist jedoch zum 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben worden.

Maßgeblich sind seither unmittelbar der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, der mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) auch eine wirtschaftlich begründete, modellhaft abgeleitete Restnutzungsdauer als tauglichen Nachweis bestätigt hat. Formal sind die Hürden damit niedriger, inhaltlich bleiben sie hoch: Die Restnutzungsdauer muss nachvollziehbar und objektbezogen hergeleitet sein — aus dem dokumentierten Zustand von Dach, Fassade, Haustechnik und Grundriss. Pauschale Online-Zertifikate ohne Besichtigung leisten das nicht.

Für wen sich das Gutachten lohnt

Das größte Potenzial haben vermietete Objekte mit Baujahr vor etwa 1995 — je älter, desto kürzer die Restnutzungsdauer und desto höher der AfA-Satz. Der ideale Zeitpunkt ist direkt nach dem Kauf: Dann wirkt die erhöhte AfA über die gesamte Haltedauer. Aber auch für Bestandsobjekte lässt sich die AfA ab dem laufenden Veranlagungsjahr anpassen.

Wenig Potenzial besteht bei Neubauten und kernsanierten Objekten sowie bei Immobilien, die ohnehin bald verkauft werden sollen — denn beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindert die höhere AfA den Buchwert und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Eine seriöse Vorprüfung berücksichtigt das.

So läuft es praktisch ab

Schritt 1: Kostenfreie Potenzialprüfung — Baujahr, Objektart und Gebäudewertanteil genügen für eine erste Einschätzung der möglichen Ersparnis. Schritt 2: Objektaufnahme durch den Sachverständigen. Schritt 3: Das Gutachten leitet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer methodisch her. Schritt 4: Ihr Steuerberater reicht das Gutachten mit der Steuererklärung ein; Rückfragen des Finanzamts beantwortet der Sachverständige.

Die Kosten des Gutachtens sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig — die effektive Belastung liegt dadurch nochmals deutlich unter dem Honorar.