08. Juli 2026 · 9 Min. Lesezeit · Von Niko Caspers, Geschäftsführer
AfA erhöhen mit dem Restnutzungsdauergutachten: Der komplette Leitfaden für Vermieter
Das Prinzip: Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer
Vermietete Wohngebäude werden standardmäßig mit 2 % jährlich abgeschrieben — der Gesetzgeber unterstellt pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält jedoch eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden. Ein 1970 gebautes Haus mit 30 Jahren Restnutzungsdauer wird dann mit 3,33 % statt 2 % abgeschrieben.
Der Effekt ist erheblich: Bei einem Gebäudewertanteil von 400.000 € steigt die jährliche AfA von 8.000 € auf 13.320 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das über 2.200 € Steuerersparnis — jedes Jahr, über die gesamte Haltedauer.
Die Rechtslage: BFH-Urteil und BMF-Schreiben
Lange stellten sich Finanzämter quer. Der Bundesfinanzhof hat dem 2021 ein Ende gesetzt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19): Der Steuerpflichtige darf sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, insbesondere eines Sachverständigengutachtens. Die Finanzverwaltung hat darauf mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 reagiert und die Anforderungen präzisiert.
Seither gilt: Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar herleiten und den konkreten Zustand des Objekts berücksichtigen. Pauschale Online-Zertifikate ohne Objektbezug erfüllen diese Anforderungen nicht.
Für wen sich das Gutachten lohnt
Das größte Potenzial haben vermietete Objekte mit Baujahr vor etwa 1995 — je älter, desto kürzer die Restnutzungsdauer und desto höher der AfA-Satz. Der ideale Zeitpunkt ist direkt nach dem Kauf: Dann wirkt die erhöhte AfA über die gesamte Haltedauer. Aber auch für Bestandsobjekte lässt sich die AfA ab dem laufenden Veranlagungsjahr anpassen.
Wenig Potenzial besteht bei Neubauten und kernsanierten Objekten sowie bei Immobilien, die ohnehin bald verkauft werden sollen — denn beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindert die höhere AfA den Buchwert und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Eine seriöse Vorprüfung berücksichtigt das.
So läuft es praktisch ab
Schritt 1: Kostenfreie Potenzialprüfung — Baujahr, Objektart und Gebäudewertanteil genügen für eine erste Einschätzung der möglichen Ersparnis. Schritt 2: Objektaufnahme durch den Sachverständigen. Schritt 3: Das Gutachten leitet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer methodisch her. Schritt 4: Ihr Steuerberater reicht das Gutachten mit der Steuererklärung ein; Rückfragen des Finanzamts beantwortet der Sachverständige.
Die Kosten des Gutachtens sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig — die effektive Belastung liegt dadurch nochmals deutlich unter dem Honorar.
Fazit
Das Restnutzungsdauergutachten ist einer der wenigen Steuerhebel, die vollständig legal, höchstrichterlich bestätigt und ohne laufenden Aufwand funktionieren. Ob sich Ihr Objekt eignet, klärt eine kostenlose Potenzialprüfung — beauftragen Sie erst, wenn die Ersparnis das Honorar klar übersteigt.
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