Sachwertverfahren: der belastbare Wert, wenn Vergleichspreise fehlen
Bodenwert, fortgeschriebene Herstellungskosten, Alterswertminderung und Marktanpassung nach ImmoWertV 2021 (§§ 35–39) — nachvollziehbar hergeleitet von einem zertifizierten Sachverständigen, zum Festpreis.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, §§ 35–39). Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn sich der Wert nicht aus Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ableiten lässt und die Immobilie auch keinen marktüblichen Ertrag abwirft — typischerweise beim eigengenutzten Ein- oder Zweifamilienhaus sowie bei Spezialimmobilien. Statt auf Vergleichspreise stützt sich das Verfahren auf eine andere Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute wiederherzustellen, abzüglich seines Alters, zuzüglich des Bodenwerts?
Die Herleitung folgt einem klaren Aufbau. Der Bodenwert wird getrennt über den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses ermittelt. Für das Gebäude setzen wir die Normalherstellungskosten (NHK 2010) an, fortgeschrieben mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Wertermittlungsstichtag, und multiplizieren sie mit der Brutto-Grundfläche. Von diesen Herstellungskosten ziehen wir die Alterswertminderung ab — linear nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert.
Der entscheidende, oft unterschätzte Schritt ist die Marktanpassung. Der vorläufige Sachwert bildet nur die Substanz ab, nicht das tatsächliche Marktniveau. Erst die Multiplikation mit dem Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor nach § 21 ImmoWertV), den die Gutachterausschüsse aus realen Kaufpreisen ableiten, führt zum marktgerechten Sachwert. Je nach Lage liegt dieser Faktor deutlich über oder unter 1,0. Ein Gutachten, das diesen Schritt auslässt oder pauschal ansetzt, liefert keinen belastbaren Verkehrswert — hier trennt sich sachverständige Arbeit von der bloßen Tabellenkalkulation.
Wir wenden das Sachwertverfahren innerhalb eines vollständigen Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB oder eines Kurzgutachtens an — erstellt von einem nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) zertifizierten Sachverständigen. Jeder Ansatz, vom Bodenrichtwert über die Gesamtnutzungsdauer bis zum Marktanpassungsfaktor, wird offengelegt und begründet. So entsteht eine nachvollziehbare Herleitung, die im Verkehrswertgutachten auch vor Finanzamt und Gericht Bestand hat. Ihr Honorar steht dabei vorab als Festpreis fest — unabhängig vom ermittelten Wert.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Eigengenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus ohne ausreichende Vergleichspreise
- Spezialimmobilien und individuelle Objekte, für die es keinen echten Marktvergleich gibt
- Erbschaft oder Schenkung: Nachweis des Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG)
- Scheidung und Zugewinnausgleich bei selbstgenutztem Wohneigentum
- Kauf- oder Verkaufsentscheidung bei baulich besonderen oder aufwendig ausgestatteten Häusern
- Plausibilisierung eines Vergleichs- oder Ertragswerts über den Substanzwert
Was im Honorar enthalten ist
- Getrennte Bodenwertermittlung über den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses
- Ansatz der Normalherstellungskosten (NHK 2010), fortgeschrieben mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts
- Ermittlung der Brutto-Grundfläche als Bezugsgröße der Herstellungskosten
- Alterswertminderung nach Rest- und wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer (Anlagen zur ImmoWertV 2021)
- Berücksichtigung von Baumängeln, Bauschäden und wertsteigernden Modernisierungen
- Marktanpassung über den Sachwertfaktor (§ 21 ImmoWertV) aus den Daten des Gutachterausschusses
- Ortsbesichtigung und Dokumentation des tatsächlichen Objektzustands
- Nachvollziehbare Herleitung als Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) oder als Kurzgutachten
- Honorar
- Das Sachwertverfahren ist Bestandteil des Gutachtens, kein separates Produkt. Als vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB in der Regel ab 1.990 € inkl. MwSt., als Kurzgutachten für private Zwecke ab 990 € inkl. MwSt. Sie erhalten vorab ein verbindliches Festpreisangebot — das Honorar ist vom ermittelten Wert unabhängig.
- Bearbeitungsdauer
- Verkehrswertgutachten in der Regel 2–3 Wochen ab vollständigen Unterlagen; Kurzgutachten meist innerhalb einer Woche nach dem Ortstermin.
Sachwertverfahren vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Sachwertverfahren
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet und wann nicht?
Das Sachwertverfahren greift, wenn weder ausreichende Vergleichspreise noch ein marktüblicher Ertrag vorliegen — der klassische Fall ist das eigengenutzte Ein- oder Zweifamilienhaus sowie Spezialimmobilien. Gibt es genügend Verkäufe vergleichbarer Objekte, hat das Vergleichswertverfahren Vorrang; bei vermieteten Renditeobjekten das Ertragswertverfahren. Häufig dient der Sachwert zusätzlich dazu, einen auf anderem Weg ermittelten Wert zu plausibilisieren.
Was bedeutet der Sachwertfaktor und warum ist er so wichtig?
Der reine Substanzwert aus Bodenwert und Herstellungskosten entspricht noch nicht dem Marktwert. Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor nach § 21 ImmoWertV) korrigiert ihn auf das tatsächliche Preisniveau — die Gutachterausschüsse leiten ihn aus realen Kaufpreisen ab. Je nach Lage kann er deutlich über oder unter 1,0 liegen. Wird dieser Schritt weggelassen, ist das Ergebnis kein belastbarer Verkehrswert, sondern nur ein Herstellungswert.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
Linear über das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. Ein Gebäude mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, das 40 Jahre alt ist, hat rechnerisch die Hälfte seiner Nutzungsdauer verbraucht — die Herstellungskosten mindern sich entsprechend. Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung oder Leitungen verlängern die Restnutzungsdauer und werden gesondert berücksichtigt; die maßgeblichen Gesamtnutzungsdauern gibt die ImmoWertV 2021 in ihren Anlagen vor.
Sind die alten NHK 2010 überhaupt noch aktuell?
Die Normalherstellungskosten 2010 bilden das Baukostenniveau des Jahres 2010 ab. Für den Bewertungsstichtag werden sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts fortgeschrieben, sodass sie das aktuelle Kostenniveau widerspiegeln. Die frühere Sachwertrichtlinie ist in der ImmoWertV 2021 aufgegangen; die Systematik der Herstellungskosten und der Alterswertminderung ist heute unmittelbar in der Verordnung verankert.
Ist ein Gutachten im Sachwertverfahren vor dem Finanzamt anerkannt?
Entscheidend ist nicht das Rechenverfahren, sondern die Form: Als vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen weist es den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nach und ist vor Finanzamt und Gericht verwertbar. Ein Kurzgutachten mit demselben Rechenweg eignet sich dagegen nur für private Entscheidungen, nicht für Behörden.
Warum kann der Sachwert vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen?
Weil der Sachwert von der Substanz her denkt, der Markt aber von Angebot und Nachfrage. In gefragten Lagen zahlen Käufer regelmäßig mehr als die reinen Herstellungskosten, in strukturschwachen Regionen weniger. Genau diese Differenz fängt der Marktanpassungsfaktor ein. Bleibt er unberücksichtigt, entsteht der häufigste Fehler laienhafter Bewertungen — ein Wert, der zwar sauber gerechnet, aber am Markt vorbei ermittelt ist.
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