Beleihungswert: der vorsichtige Wert, auf den Banken bauen
Anders als der Verkehrswert blendet der Beleihungswert spekulative Marktspitzen aus. Wir ermitteln ihn nach den strengen Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Der Beleihungswert ist der Wert, von dem eine Bank annehmen darf, dass er sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg am Markt erzielen lässt — definiert in § 16 Pfandbriefgesetz und konkretisiert durch die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Er liegt systematisch unter dem Verkehrswert, weil konjunkturelle Übertreibungen und kurzfristige Preisspitzen bewusst herausgerechnet werden.
Die BelWertV schreibt eigene, konservative Parameter vor: Mindestkapitalisierungszinssätze, pauschale Bewirtschaftungskostenansätze, Sicherheitsabschläge und bei den meisten Objekten die Pflicht zum Zwei-Verfahren-Nachweis aus Ertragswert- und Sachwertverfahren. Wer diese Systematik nicht beherrscht, produziert Gutachten, die die Kreditabteilung zurückweist.
Unsere Sachverständigen erstellen Beleihungswertgutachten für Banken, Versicherungen und Kreditvermittler ebenso wie für Eigentümer, die eine Finanzierung oder Prolongation vorbereiten und der Kreditentscheidung nicht unvorbereitet begegnen wollen.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Immobilienfinanzierung: Kreditinstitut verlangt ein BelWertV-konformes Gutachten
- Prolongation oder Umschuldung mit Neubewertung der Sicherheit
- Nachbeleihung: freie Beleihungsspielräume im Bestand identifizieren
- Kreditvermittler und Family Offices mit wiederkehrendem Bewertungsbedarf
- Objekte oberhalb der Kleindarlehensgrenze, bei denen die vereinfachte Wertermittlung nicht genügt
Was im Honorar enthalten ist
- Beleihungswertermittlung streng nach BelWertV mit Zwei-Verfahren-Nachweis
- Innen- und Außenbesichtigung entsprechend den verordnungsrechtlichen Vorgaben
- Ableitung nachhaltig erzielbarer Erträge statt aktueller Spitzenmieten
- Prüfung von Drittverwendungsfähigkeit und dauerhafter Vermietbarkeit
- Ausweis von Beleihungswert und Marktwert in einem Dokument auf Wunsch
- Bankfähige Ausfertigung, die den Prüfungsanforderungen der Institute genügt
- Honorar
- Für Wohnimmobilien in der Regel ab 1.790 € inkl. MwSt.; für Gewerbe- und Spezialobjekte erstellen wir nach kurzer Objektaufnahme ein Festpreisangebot.
- Bearbeitungsdauer
- 2–3 Wochen; bei laufenden Kreditentscheidungen koordinieren wir den Zeitplan direkt mit dem Institut.
Beleihungswertgutachten vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Beleihungswertgutachten
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Das ist gewollt und gesetzlich vorgegeben. Der Beleihungswert soll den dauerhaft erzielbaren Wert abbilden — spekulative Elemente und aktuelle Marktüberhitzung bleiben außen vor. In stark gestiegenen Märkten wie dem Münchner Umland kann die Differenz zum Kaufpreis erheblich sein; das ist kein Mangel des Gutachtens, sondern seine Funktion.
Erfüllt Ihr Sachverständiger die Anforderungen der BelWertV?
Ja. § 6 BelWertV vermutet die erforderliche Qualifikation bei Gutachtern, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind. Genau diese Zertifizierung (DIA Gutachter LS) liegt bei uns vor — seit 2009 ist sie zudem der öffentlichen Bestellung gleichgestellt (§ 36a GewO).
Akzeptiert meine Bank ein externes Beleihungswertgutachten?
Viele Institute akzeptieren externe Gutachten qualifizierter Sachverständiger, insbesondere wenn sie selbst keine eigene Bewertungseinheit vorhalten; manche bestehen auf hausinternen Bewertungen. Klären Sie das vorab mit Ihrem Kreditinstitut — auf Wunsch sprechen wir direkt mit der zuständigen Marktfolge.
Brauche ich Beleihungswert und Verkehrswert getrennt?
Beide Werte beantworten verschiedene Fragen: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bildet den aktuellen Marktpreis ab, der Beleihungswert die dauerhafte Kreditsicherheit. Wir weisen auf Wunsch beide Werte in einem Gutachten aus — der Mehraufwand ist gering, weil die Datengrundlage identisch ist.
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