Zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger: Was gleichwertig ist — und was nicht

Woher die Faustregel kommt — und warum der Gesetzestext sie nicht mehr trägt

Die Faustregel hat eine nachvollziehbare Herkunft. Über Jahrzehnte war die Bestellung und Vereidigung durch eine Kammer nach § 36 GewO der bekannteste und am leichtesten überprüfbare Qualifikationsnachweis: mit öffentlichem Verzeichnis, Urkunde und Rundstempel. Wer einen geprüften Gutachter suchte, fand zuerst diese Adresse.

Für die Immobilienbewertung hat der Gesetzgeber das 2021 geändert — und zwar nicht beiläufig, sondern im Fachgesetz selbst. § 198 Abs. 2 BewG benennt die Zertifizierung durch eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle unmittelbar im Gesetzestext als tauglichen Nachweis, gleichrangig neben der Bestellung oder Zertifizierung durch eine staatliche oder staatlich anerkannte Stelle. Über die Verweisung in § 220 Abs. 2 Satz 3 BewG gilt dasselbe für den Grundsteuerwert; für den Beleihungswert zieht § 6 Satz 1 BelWertV nach.

Dass die alte Faustregel überlebt hat, ist erklärbar. Die Kammern führen öffentliche Verzeichnisse, die in Suchergebnissen weit oben stehen, und die Formulierung ist eingängig. Für Ihre Entscheidung bleibt sie dennoch eine unvollständige Auskunft — und im Einzelfall eine teure, wenn sie dazu führt, dass ein fachlich passender Sachverständiger von vornherein ausscheidet oder ein bereits erstelltes Gutachten grundlos angezweifelt wird.

Wo beide Wege gleich behandelt werden — Norm für Norm

Am deutlichsten wird die Gleichbehandlung dort, wo es für Auftraggeber am meisten zählt: beim Finanzamt. § 198 Abs. 2 BewG regelt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts und benennt seit der Neufassung durch das Gesetz vom 16. Juli 2021 unmittelbar im Gesetzestext, wer ihn führen kann — der zuständige Gutachterausschuss oder Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Über die Verweisung in § 220 Abs. 2 Satz 3 BewG gilt diese Anforderung für die Feststellung des Grundsteuerwerts entsprechend. Die Zertifizierung steht damit nicht als abgeleitete Ausnahme im Gesetz, sondern als eigenständig benannter Kompetenznachweis. Der Wortlaut bleibt dabei offen: Ein solches Gutachten kann regelmäßig als Nachweis dienen — das Finanzamt prüft es im Einzelfall weiterhin und kann es bei inhaltlichen Mängeln zurückweisen.

Wichtig ist der Zuschnitt dieser Aussage, und wir grenzen ihn bewusst eng ab: Sie gilt für die Wertermittlung von Grundstücken, weil das Fachrecht sie dort ausdrücklich trifft. Die öffentliche Bestellung regelt das Gewerberecht in § 36 GewO gesondert und mit eigenen Voraussetzungen. Für die Frage aber, wer gegenüber Finanzamt, Bank und Gericht einen Immobilienwert nachweisen kann, sind das Bewertungsgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung die einschlägigen Normen — und beide knüpfen ausdrücklich an die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle an.

Für Finanzierungen zieht die Beleihungswertermittlungsverordnung nach. Sie gilt für die Beleihungswertermittlung der Pfandbriefbanken (§ 1 BelWertV i. V. m. § 16 PfandBG) und ist kein allgemeiner Qualifikationsnachweis; in ihrem Anwendungsbereich vermutet § 6 Satz 1 BelWertV die erforderliche Qualifikation bei Gutachtern, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert worden sind. Für ein Beleihungswertgutachten heißt das: Die Bank prüft die Qualifikation nicht neu, sondern setzt sie voraus.

Und die Gerichte: Ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird als qualifizierter Parteivortrag beziehungsweise als Urkundenbeweis gewürdigt — unabhängig davon, über welchen der beiden Wege der Sachverständige seine Sachkunde nachgewiesen hat. Mit einzelnen Gerichtsentscheidungen argumentieren wir an dieser Stelle bewusst nicht. Wer die Sachkunde für die Wertermittlung von Grundstücken nachweisen kann, beantwortet das Fachgesetz selbst — und zwar seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2021 ausdrücklich. Warum das die belastbarere Antwort ist, führt der nächste Abschnitt aus.

Warum ältere Quellen etwas anderes sagen: die Gesetzesänderung 2021

Wer diese Frage im Netz recherchiert, findet Widersprüchliches — Seiten, die von Gleichwertigkeit sprechen, und Fundstellen, die das Gegenteil nahelegen. Dahinter steckt kein Streit unter Juristen, sondern ein Zeitschnitt. Bis 2021 nannte § 198 BewG die Zertifizierung nicht. Zu dieser alten Fassung hat der Bundesfinanzhof entschieden, eine durch eine akkreditierte Stelle durchgeführte Zertifizierung sei nicht deckungsgleich mit dem durch § 36 GewO nachgewiesenen fachlichen und persönlichen Profil (Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18, Rn. 22). Aus dieser Entscheidung speist sich die strenge Lesart bis heute — sie betrifft allerdings eine Fassung des Gesetzes, die für heutige Bewertungsstichtage nicht mehr gilt.

Denn danach hat der Gesetzgeber selbst gehandelt. Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 2931) hat § 198 BewG neu gefasst und die Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle ausdrücklich in den Normtext aufgenommen. Seither steht sie dort nicht als abgeleitete Ausnahme, sondern als eigens benannter Weg des Kompetenznachweises, gleichrangig neben der Bestellung oder Zertifizierung durch eine staatliche oder staatlich anerkannte Stelle. Das ist der Unterschied, auf den es ankommt: Nicht ein Gericht hat die Frage in einem Einzelfall entschieden — der Gesetzgeber hat sie im Fachgesetz geregelt.

Ab wann die neue Fassung gilt, bestimmt das Gesetz selbst. Nach § 265 Abs. 12 BewG sind unter anderem § 198 Absatz 1 bis 3 in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 2931) auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 anzuwenden. Für Ihren Fall heißt das: Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag — bei einem Erbfall regelmäßig der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung. Liegt er nach dem 22. Juli 2021, gilt die Fassung, die die akkreditierte Stelle ausdrücklich nennt. Ältere Beiträge, Merkblätter und Entscheidungen beziehen sich auf den Rechtsstand davor. Wer im Netz auf einen Widerspruch stößt, sollte deshalb zuerst auf das Datum der Quelle sehen.

Bleibt die Frage, die viele aus der Recherche mitbringen: Gibt es dazu ein Urteil des Bundesgerichtshofs? Die ehrliche Antwort lautet nein — wo eine solche Entscheidung im Netz angeführt wird, ist die Angabe unrichtig, und ein Aktenzeichen wird dort regelmäßig nicht genannt. In der amtlichen Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs findet sich zu „ISO 17024", „zertifizierter Sachverständiger" oder „Personenzertifizierung" keine Entscheidung (eigene Recherche, Stand August 2026). Das ist kein Versäumnis und kein schlechtes Zeichen, sondern eine Frage der Zuständigkeit: Die öffentliche Bestellung regelt § 36 GewO und gehört damit zum öffentlichen Recht — darüber wird vor den Verwaltungsgerichten gestritten, über Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht bis hin zum Bundesverwaltungsgericht, nicht vor den Zivilgerichten.

Wir führen deshalb keine Entscheidung an, die sich nicht nachschlagen lässt — auch keine, die uns nützen würde. Was wir anführen, ist der Gesetzestext: § 198 Abs. 2 BewG, die Anwendungsvorschrift des § 265 Abs. 12 BewG und die Fundstelle im Bundesgesetzblatt. Alle drei sind frei einsehbar, datiert und in einer Minute nachgeprüft. Gegenüber einem Finanzamt, einer Bank oder einer Gegenseite ist das die belastbarere Grundlage: Ein einzelnes Urteil betrifft immer einen Einzelfall, der Gesetzeswortlaut gilt für alle.

Was die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 konkret verlangt

Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist keine Selbstauskunft und kein Mitgliedsausweis, sondern eine internationale Norm für Stellen, die Personen zertifizieren. Sie schreibt vor, wie ein Zertifizierungsprogramm aufgebaut sein muss: Zulassungsvoraussetzungen, Prüfungsinhalte, Bewertungsmaßstäbe, die Trennung von Ausbildung und Prüfung sowie die Unparteilichkeit der prüfenden Stelle selbst.

Für die Immobilienbewertung bedeutet das in der Praxis: Nachweis einschlägiger Vorbildung und Berufserfahrung, eine schriftliche und eine mündliche Prüfung, die Vorlage eigener Gutachten zur fachlichen Bewertung — und ein Geltungsbereich, der genau die Kenntnisse abprüft, auf die es ankommt, insbesondere Bewertungsgesetz und ImmoWertV.

Anders als ein einmal erworbener Abschluss läuft ein Zertifikat ab. Es ist befristet, in der Regel auf fünf Jahre; die Rezertifizierung verlangt einen erneuten Kompetenznachweis, und die Zertifizierungsstelle überwacht die Zertifizierten während der Laufzeit. Wer die Anforderungen nicht mehr erfüllt, verliert das Zertifikat. Diese wiederkehrende Prüfung ist der sachliche Grund, warum der Gesetzgeber die Zertifizierung als tragfähigen Kompetenznachweis in das Bewertungsgesetz aufgenommen hat.

Unsere Bewertungen verantworten Sachverständige mit der Zertifizierung DIA Gutachter LS — einer Zertifizierung entsprechend der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024, ausgestellt von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle. Die Urkunde trägt das Akkreditierungssymbol der DAkkS. Davon getrennt bestehen die DEKRA-Zertifizierungen Standard D1 und D2. Hinzu kommt der Abschluss als Geprüfter Immobilienwirt (DFI).

Das eigentliche Unterscheidungsmerkmal: die Akkreditierung, nicht das Schlagwort

Wer die Gleichwertigkeit allein am Stichwort „ISO 17024" festmacht, greift zu kurz — und trifft nicht, was im Gesetz steht. § 198 Abs. 2 BewG und § 6 Satz 1 BelWertV knüpfen nicht an die Norm an, sondern an die nach ihr akkreditierte Stelle. Die Norm regelt, wie zertifiziert wird; sie sagt für sich genommen nichts darüber, ob die Stelle, die das Zertifikat ausgestellt hat, dafür jemals überprüft wurde. Diese Überprüfung ist die Akkreditierung, und sie ist keine private Dienstleistung: Nach § 1 Abs. 1 AkkStelleG wird sie als hoheitliche Aufgabe des Bundes durchgeführt; nationale Akkreditierungsstelle ist in Deutschland die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS).

Die DAkkS hat dazu eine amtliche Mitteilung veröffentlicht, die die Anforderungen an die Akkreditierung bei der Zertifizierung von Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken im Sinne der §§ 198 Abs. 2, 220 Abs. 2 Satz 3 BewG beschreibt. Ihre Kernsätze sind für Auftraggeber unmittelbar praktisch: Das Zertifikat muss zwingend das Akkreditierungssymbol als Gewährleistungsmarke der DAkkS tragen. Ein Zertifikat ohne Akkreditierungssymbol sollte nach Auffassung der DAkkS nicht als Kompetenznachweis akzeptiert werden. Und wo eine der genannten Vorschriften den Nachweis verlangt — also beim Wertnachweis nach dem Bewertungsgesetz und beim Beleihungswert —, sieht die DAkkS die gesetzlichen Anforderungen als nicht erfüllt an, wenn kein Zertifikat mit Akkreditierungssymbol vorliegt. Zu Gutachten außerhalb dieses Anwendungsbereichs — etwa einer rein privaten Orientierung — trifft die Mitteilung keine Aussage; dort entscheidet allein die fachliche Qualität.

Die DAkkS begründet ihre Mitteilung ausdrücklich mit einer Vielzahl von Beschwerden über Sachverständige, die sich offenbar zu Unrecht auf eine akkreditierte Personenzertifizierung berufen. Der Trennstrich, auf den es am Markt ankommt, verläuft damit nicht zwischen Bestellung und Zertifizierung, sondern zwischen einer akkreditierten Zertifizierung und einem Zertifikat, hinter dem keine Akkreditierung steht.

Zu prüfen ist außerdem die Herkunft der Akkreditierung. Nach der Mitteilung der DAkkS sind Zertifikate aus einer innerhalb der EU oder des EWR erteilten Akkreditierung gleichwertig, sofern der Geltungsbereich Kenntnisse des Bewertungsgesetzes und der ImmoWertV abprüft. Eine Akkreditierung außerhalb von EU und EWR — etwa im Vereinigten Königreich oder in den USA — erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nach Auffassung der DAkkS nicht.

Unsere Zertifizierung stammt aus dem System der DIAZert (DIA Consulting AG, Freiburg), einer von der DAkkS akkreditierten Zertifizierungsstelle. Die DAkkS empfiehlt, das Zertifikat mit Akkreditierungssymbol dem Angebot und dem Gutachten beizufügen — wir legen es Ihnen auf Wunsch vor, damit Sie die Angabe nicht glauben müssen, sondern prüfen können.

Wo es tatsächlich Unterschiede gibt

Eine Gegenüberstellung, die nur Gleichheit betont, wäre unvollständig. Drei Unterschiede sind real, und Sie sollten sie kennen, bevor Sie entscheiden.

Erstens die Vereidigung. Die Kammer nimmt dem Sachverständigen bei der Bestellung einen allgemeinen Eid ab und verleiht ihm einen Rundstempel sowie eine gesetzlich geschützte Bezeichnung. Ein Zertifikat kennt diesen Formalakt nicht; die Bindung an Unparteilichkeit, Weisungsfreiheit und persönliche Gutachtenerstattung folgt stattdessen aus dem Zertifizierungsprogramm und dem Vertrag mit der Zertifizierungsstelle. Inhaltlich ist die Verpflichtung vergleichbar, in der Form ist sie es nicht.

Zweitens die Auswahl gerichtlich bestellter Sachverständiger. Bestellt ein Gericht selbst einen Sachverständigen, sollen nach § 404 Abs. 3 ZPO vorrangig die für die betreffende Gutachtenart öffentlich bestellten Personen ausgewählt werden. Das ist eine echte Bevorzugung — sie betrifft aber die Auswahl durch das Gericht, nicht die Verwertbarkeit eines Gutachtens, das Sie selbst beauftragen. Für ein Privatgutachten, das als qualifizierter Parteivortrag in ein Verfahren eingeführt wird, gilt diese Vorrangregel nicht.

Drittens die Bekanntheit des Begriffs. Finanzämter, Gerichte und Banken kennen beide Wege; in der öffentlichen Wahrnehmung ist die Bestellung der geläufigere. Das ist kein rechtlicher, sondern ein kommunikativer Unterschied — er erklärt aber, warum die Frage überhaupt gestellt wird, und warum sie gelegentlich auch von einer Gegenseite ins Feld geführt wird.

Keinen Unterschied gibt es dagegen bei der fachlichen Methodik. Beide Wege verpflichten auf dieselben normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 und auf denselben Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB. Ein Gutachten wird nicht dadurch belastbarer, über welchen Weg sein Verfasser die Sachkunde nachgewiesen hat, sondern dadurch, wie sorgfältig es hergeleitet und dokumentiert ist.

Was das für Ihre Auswahl bedeutet — vier Fragen, die weiterhelfen

Die Frage „öffentlich bestellt oder zertifiziert?" ist für die meisten Anlässe die falsche Vorauswahl. Nützlicher sind vier Fragen, die beide Wege gleichermaßen betreffen.

Erstens: Lassen Sie sich den Nachweis zeigen — ein Zertifikat mit dem Akkreditierungssymbol der DAkkS oder die Bestellungsurkunde einer Kammer. Beides ist ein Dokument, beides ist in einer Minute geprüft.

Zweitens: Deckt der Geltungsbereich Ihren Fall ab? Ein Nachweis für bebaute Grundstücke trägt bei einer Pflegeimmobilie oder einem Sondergrundstück nur begrenzt. Fragen Sie nach dem Geltungsbereich, nicht nur nach dem Titel.

Drittens: Passt das Gutachtenformat zum Empfänger? Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich; ein Kurzgutachten wird zurückgewiesen, gleich von wem es stammt. Die Formate stellt unser Vergleich Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten im Einzelnen gegenüber.

Viertens: Wie entsteht das Honorar? Ein ergebnisunabhängiger Festpreis, der vor der Beauftragung feststeht, nimmt die Frage aus dem Raum, ob am Ergebnis ein wirtschaftliches Interesse hängt. Wir arbeiten ausschließlich so: Das Honorar ist vom ermittelten Wert entkoppelt.

Eine Empfehlung geben wir ohne Einschränkung: Fragen Sie den Sachverständigen, den Sie in Betracht ziehen, nach seinem Zertifikat oder seiner Bestellungsurkunde. Wer darauf ausweichend antwortet, hat Ihnen die eigentliche Frage damit bereits beantwortet.