Zu hoch bewertet vom Finanzamt? Das Gutachten, mit dem Sie den niedrigeren Wert nachweisen

Das Finanzamt rechnet mit Pauschalen. Bei Erbschaft, Schenkung und anderen steuerlichen Anlässen ermittelt es Immobilienwerte im standardisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Diese Typisierung kennt Ihr Objekt nicht: kein Sanierungsstau, keine Grundrissprobleme, kein Wohnrecht der Großmutter, keine Lärmbelastung. Seit der Reform 2023 fallen diese Pauschalwerte zudem spürbar höher aus als zuvor.

Der Gesetzgeber hat für genau diese Fälle die Öffnungsklausel des § 198 BewG geschaffen: Sie dürfen den niedrigeren tatsächlichen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Als Nachweis kann dabei regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen oder eines von Sachverständigen, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat.

Seit dem Gesetz vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 2931) steht die Anforderung an den Gutachter unmittelbar im Gesetz — anzuwenden auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 (§ 265 Abs. 12 BewG). § 198 Abs. 2 BewG benennt seither ausdrücklich, wer den Nachweis führen kann: der zuständige Gutachterausschuss oder Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Vorher ergab sich diese Hürde nur aus Verwaltungsanweisungen — heute steht sie im Gesetzestext, und eine Wertermittlung ohne diesen Qualifikationsnachweis erfüllt das Regelbeispiel des Absatzes 2 nicht — die Finanzverwaltung weist sie regelmäßig zurück. § 198 Abs. 3 BewG lässt daneben einen zweiten Weg zu: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über dieselbe wirtschaftliche Einheit kann selbst als Nachweis dienen — wer verkauft hat, braucht unter Umständen gar kein Gutachten. Wo die Zertifizierung der öffentlichen Bestellung gleichsteht und wo Unterschiede bleiben, stellt unser Vergleich zertifizierter und öffentlich bestellter Sachverständiger Norm für Norm gegenüber.

Wissen sollten Sie außerdem, warum die typisierten Werte seit 2023 höher ausfallen: Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Bewertungsvorschriften an die ImmoWertV 2021 angeglichen. Im Ertragswertverfahren wurden die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze des § 188 BewG abgesenkt — ein niedrigerer Kapitalisierungszins erhöht den Wert. Im Sachwertverfahren kamen ein Regionalfaktor und ein Alterswertminderungsfaktor hinzu, und die typisierte Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg von 70 auf 80 Jahre, was die rechnerische Alterung streckt. In Summe treffen diese Stellschrauben genau die Objekte, die real am weitesten vom Modell abweichen: alte, unsanierte und ungünstig geschnittene Häuser.

Unsere auf steuerliche Anlässe spezialisierten Verkehrswertgutachten sind methodisch auf die Prüfpraxis der bayerischen Finanzämter ausgerichtet. Rückfragen der Behörde beantworten wir im Honorar inklusive — vollständig und fachlich belastbar, so lange das Verfahren läuft.

Honorar

Festpreis ab 1.990 € inkl. MwSt. Faustregel: Liegt der Bescheidwert mehr als ca. 40.000 € über dem realistischen Marktwert, übersteigt die Steuerersparnis das Honorar fast immer deutlich.

Bearbeitungsdauer

Fertigstellung innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen; laufende Einspruchsfristen berücksichtigen wir mit Vorrang. Die einmonatige Einspruchsfrist (§ 355 AO) wahren Sie durch den fristgerechten Einspruch — das Gutachten reichen wir danach im Einspruchsverfahren als Begründung nach.

Häufige Fragen zum Thema Gutachten für das Finanzamt