Schenken mit Plan: der richtige Wert für die vorweggenommene Erbfolge
Wer zu Lebzeiten überträgt, kann Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen — vorausgesetzt, der angesetzte Immobilienwert stimmt. Wir liefern die belastbare Grundlage.
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- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der wirksamsten Instrumente der Vermögensnachfolge: Die Schenkungsteuer-Freibeträge — etwa 400.000 € je Kind — stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Ob eine Schenkung innerhalb des Freibetrags bleibt oder Steuer auslöst, entscheidet der Wert, den das Finanzamt ansetzt.
Genau hier liegt das Problem: Die Behörde bewertet nach dem typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes und kommt dabei häufig auf Werte, die über dem tatsächlichen Marktniveau liegen. Über § 198 BewG dürfen Sie den niedrigeren gemeinen Wert per Sachverständigengutachten nachweisen — als Nachweis kann dabei regelmäßig das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen dienen oder das eines Sachverständigen, den eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Aufbau, Anforderungen und Erfolgsaussichten dieses Gegenbeweises erläutert unsere Leistungsseite Gutachten für das Finanzamt.
Sinnvoll ist die Bewertung schon vor der notariellen Übertragung: Wer den realistischen Wert kennt, kann Nießbrauch, Wohnrecht oder eine Aufteilung in mehrere Schenkungstranchen gezielt planen. Wir stimmen uns dabei auf Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater oder Notar ab.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Übertragung von Haus oder Wohnung an Kinder oder Enkel
- Gestaltung mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht — der Kapitalwert mindert die Bemessungsgrundlage
- Ausnutzung der Zehn-Jahres-Frist durch gestaffelte Teilschenkungen
- Schenkungsteuererklärung nach bereits erfolgter Übertragung
- Einspruch gegen einen zu hohen Feststellungsbescheid des Finanzamts
- Gleichstellung mehrerer Kinder bei der Übertragung verschiedener Objekte
Was im Honorar enthalten ist
- Kostenfreie Ersteinschätzung, ob sich ein Gutachten steuerlich lohnt
- Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, ausgerichtet auf die Anforderungen des § 198 BewG
- Bewertung auf den Schenkungsstichtag (Tag der Ausführung der Zuwendung)
- Wertansatz von Nießbrauch und Wohnrecht in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater
- Beantwortung von Rückfragen des Finanzamts im Honorar enthalten
- Honorar
- Festpreis nach Objektart, in der Regel ab 1.990 € inkl. MwSt. Schon eine Wertkorrektur von 30.000 € spart bei 19 % Steuersatz 5.700 € Schenkungsteuer — häufig ein Vielfaches des Honorars.
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen; vor geplanten Notarterminen stimmen wir den Zeitplan frühzeitig mit Ihnen ab.
Immobilienbewertung bei Schenkung vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Immobilienbewertung bei Schenkung
Wann sollte das Gutachten erstellt werden — vor oder nach dem Notartermin?
Idealerweise davor. Dann wissen Sie vor der Übertragung, ob die Schenkung im Freibetrag bleibt, und können die Gestaltung — etwa einen Nießbrauchsvorbehalt oder eine Teilschenkung — noch anpassen. Ein Gutachten nach der Übertragung ist ebenfalls möglich, bewertet wird dann rückwirkend auf den Stichtag der Zuwendung.
Mindert ein Nießbrauch die Schenkungsteuer wirklich?
Ja. Behalten sich die Schenker ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vor, wird dessen Kapitalwert von der Bemessungsgrundlage abgezogen — je jünger die Berechtigten, desto größer der Abzug. Das Gutachten liefert den Verkehrswert als Ausgangsgröße; die Kapitalisierung des Rechts stimmen wir mit Ihrem steuerlichen Berater ab.
Akzeptiert das Finanzamt das Gutachten bei einer Schenkung genauso wie bei einer Erbschaft?
Ja, § 198 BewG gilt für Erbschaft- und Schenkungsteuer gleichermaßen. Voraussetzung ist auch hier die Qualifikation des Sachverständigen — unsere Gutachter erfüllen sie über die DIA-Zertifizierung (Gutachter LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Was kostet die Bewertung bei einer Schenkung?
Für Wohnimmobilien in der Regel ab 1.990 € inkl. MwSt. als Festpreis. Ob sich das rechnet, klären wir vorab kostenfrei: Liegt der zu erwartende Finanzamtswert deutlich über dem Marktwert oder wird der Freibetrag knapp überschritten, amortisiert sich das Gutachten fast immer.
Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger — welcher Weg passt bei einer Schenkung?
Für die Schenkung beauftragen Sie uns. Das Gutachten besteht vor dem Finanzamt: Es stammt von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat — der Weg, den § 198 Abs. 2 BewG für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nennt. Den Festpreis nennen wir vor der Beauftragung, entkoppelt vom ermittelten Wert, und beantworten Rückfragen des Finanzamts ohne zusätzliche Rechnung — auf Wunsch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater vor dem Notartermin. Wer beschenkt werden soll, wird erst mit der Übertragung Eigentümer — beim Gutachterausschuss dagegen beginnt alles mit einem Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen
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Niko CaspersGeschäftsführer
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