Pflegeimmobilien: Der Wert steht und fällt mit dem Betreiber
Pflegeheim, betreutes Wohnen oder einzelnes Pflegeapartment — bewertet wird hier ein Pachtverhältnis mit Sozialimmobilie dahinter. Wir prüfen beides.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien: Der Eigentümer erhält seine Pacht nicht vom Pflegebedürftigen, sondern vom Betreiber der Einrichtung — und dessen wirtschaftliche Stabilität ist damit der zentrale Werttreiber. Die Insolvenzen mehrerer großer Pflegebetreiber der letzten Jahre haben gezeigt, was passiert, wenn diese Abhängigkeit in der Bewertung ignoriert wird.
Unsere Bewertung setzt deshalb an drei Ebenen an: dem Pachtvertrag (Laufzeit, Indexierung, Instandhaltungsverteilung nach Dach-und-Fach-Klauseln, Pachtdeckung aus den Erträgen des Betriebs), dem Betreiber (Bonität, Trägerstruktur, Auslastung, Pflegesatzvereinbarungen) und der Immobilie selbst — insbesondere ihrer Konformität mit den landesrechtlichen Anforderungen an Einzelzimmerquoten, Barrierefreiheit und Wohnflächen, deren Verfehlung teure Nachrüstungen erzwingt.
Für Käufer einzelner Pflegeapartments kommt eine Besonderheit hinzu: Sie erwerben Teileigentum mit Pachtbindung, ohne direkten Einfluss auf Betreiber oder Gemeinschaft. Was passiert bei Betreiberausfall, wie belastbar ist die Mietpool-Konstruktion, wie realistisch der prognostizierte Wiederverkaufswert? Unser Gutachten beantwortet diese Fragen vor der Kaufentscheidung — nicht danach.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Ankauf oder Verkauf einer Pflegeeinrichtung oder Seniorenresidenz
- Kaufprüfung eines einzelnen Pflegeapartments als Kapitalanlage
- Neuverhandlung oder Verlängerung des Pachtvertrags mit dem Betreiber
- Betreiberwechsel oder drohende Betreiberinsolvenz
- Erbschaft oder Übertragung einer Sozialimmobilie mit Steuernachweis
- Finanzierungs- und Beleihungsfragen bei Banken mit Spezialanforderungen
Was im Honorar enthalten ist
- Analyse des Pachtvertrags: Laufzeit, Indexierung, Instandhaltungslasten, Pachtdeckungsgrad
- Einordnung von Betreiberbonität, Trägerschaft und Auslastungshistorie
- Prüfung der Konformität mit landesheimrechtlichen Anforderungen (u. a. Einzelzimmerquote)
- Ertragswertverfahren mit betreiberimmobilien-spezifischen Risikoansätzen
- Zweitszenario Drittverwendung: Wert bei Umnutzung oder Betreiberausfall
- Gutachten für Transaktion, Bank, Finanzamt oder Nachfolgeregelung
- Honorar
- Einzelne Pflegeapartments bewerten wir zum Festpreis ab 1.490 € inkl. MwSt.; komplette Einrichtungen auf Anfrage mit verbindlichem Festpreisangebot nach Betten- bzw. Platzzahl.
- Bearbeitungsdauer
- Pflegeapartments 2–3 Wochen; vollständige Einrichtungen 4–6 Wochen inklusive Betreiber- und Vertragsanalyse.
Bewertung von Pflegeimmobilien vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Pflegeimmobilien
Warum reicht der Blick auf die Pachtrendite nicht aus?
Weil die Pacht nur so sicher ist wie der Betreiber, der sie zahlt. Eine hohe Pacht, die der Betrieb aus seinen Pflegesätzen nicht nachhaltig erwirtschaften kann, ist keine Stärke, sondern ein Vorbote der Neuverhandlung oder Insolvenz. Wir prüfen deshalb den Pachtdeckungsgrad — das Verhältnis von Betriebsergebnis zu Pachtlast — als zentrale Kennzahl.
Was passiert mit dem Wert, wenn der Betreiber insolvent wird?
Dann zählt die Nachnutzbarkeit: Wie schnell findet sich ein Ersatzbetreiber, und zu welcher — meist niedrigeren — Pacht? Standort, Gebäudekonzept und regulatorische Konformität entscheiden darüber. Wir bilden dieses Szenario als eigenen Wert ab, sodass Sie das Abwärtsrisiko kennen, bevor Sie kaufen oder finanzieren.
Sind Pflegeapartments eine sichere Kapitalanlage?
Sie sind eine Anlage mit spezifischen Risiken, die Vertriebsprospekte selten vollständig ausweisen: Betreiberabhängigkeit, eingeschränkter Zweitmarkt, teils überhöhte Erstverkaufspreise und Nachrüstrisiken aus dem Heimrecht. Ein unabhängiges Gutachten vor dem Kauf zeigt, ob der Kaufpreis dem nachhaltigen Wert entspricht — das kostet einen Bruchteil eines Fehlkaufs.
Berücksichtigen Sie die landesrechtlichen Heimvorgaben?
Ja, zwingend. Die Landesheimgesetze — in Bayern etwa mit Vorgaben zu Einzelzimmern und Wohnqualität — bestimmen, ob eine Einrichtung langfristig betrieben werden darf oder Umbauinvestitionen anstehen. Absehbaren Anpassungsbedarf setzen wir als Kostenbarwert in der Bewertung an.
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