Hotelbewertung: Was zählt, ist die nachhaltige Ertragskraft des Hauses
Vom familiengeführten Gasthof im Alpenvorland bis zum Stadthotel: Wir bewerten über Auslastung, Zimmererlöse und marktgerechte Pachtansätze — nicht über den Backsteinwert.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Hotels gehören zu den Immobilien, deren Wert am unmittelbarsten von einem laufenden Geschäftsbetrieb abhängt. Bewertungsgrundlage sind die operativen Kennzahlen des Hauses: Auslastung, durchschnittliche Zimmerrate und der daraus gebildete RevPAR, dazu Ertragsanteile aus Gastronomie, Tagung und Wellness. Aus diesen Größen leiten wir ab, welche Pacht das Haus nachhaltig tragen kann — sie ist der Anker der Ertragswertermittlung.
Die Region zwischen München und Salzburg bietet dafür sehr unterschiedliche Teilmärkte: Ferienhotellerie in den Alpenrandlagen mit ausgeprägter Saisonalität, Stadt- und Messehotellerie mit Geschäftsreisefokus, dazu Gasthöfe mit Tradition, aber Investitionsstau. Jeder dieser Märkte hat eigene Auslastungsmuster und Zyklen — wir bewerten vor diesem konkreten Marktbild, nicht mit Bundesdurchschnitten.
Ein oft unterschätzter Faktor sind die Investitionszyklen der Branche: Zimmerprodukte veralten in sieben bis zehn Jahren, Bäder und Haustechnik erzwingen wiederkehrende Capex-Schübe. Ob diese Rücklagen im Zahlenwerk berücksichtigt sind, unterscheidet eine ehrliche Hotelbewertung von einer geschönten — bei uns sind sie fester Bestandteil der Reinertragsableitung.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Erwerb eines Hotels, Gasthofs oder einer Pension
- Nachfolgeregelung in der familiengeführten Hotellerie
- Pachtverhandlung: marktgerechte Pacht für Eigentümer oder Pächter belegen
- Umnutzungsprüfung: Hotel gegen Wohnen oder Serviced Apartments abwägen
- Finanzierung, Restrukturierung oder Sanierungskonzept mit Wertnachweis
- Erbauseinandersetzung um den Familienbetrieb
Was im Honorar enthalten ist
- Auswertung der Betriebskennzahlen: Auslastung, ADR, RevPAR, Umsatzstruktur
- Ableitung der nachhaltig tragbaren Pacht aus dem Betriebsergebnis
- Markt- und Wettbewerbsanalyse des lokalen Beherbergungsmarkts
- Ertragswertverfahren mit hotelspezifischen Bewirtschaftungs- und Capex-Ansätzen
- Berücksichtigung von Saisonalität, Betriebsform und Investitionsstau
- Alternativszenario Umnutzung, wo der Hotelbetrieb nicht mehr tragfähig ist
- Honorar
- Honorar auf Anfrage mit verbindlichem Festpreisangebot — abhängig von Zimmerzahl, Betriebsform und Auswertungstiefe der Betriebszahlen. Kleinere Pensionen und Gasthöfe in der Regel ab 2.990 € inkl. MwSt.
- Bearbeitungsdauer
- 4–6 Wochen ab Vorlage der Betriebszahlen von mindestens drei Geschäftsjahren.
Bewertung von Hotelimmobilien vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Hotelimmobilien
Bewerten Sie das Gebäude oder den Hotelbetrieb?
Primär die Immobilie — aber deren Wert lässt sich beim Hotel nur über den Betrieb herleiten, den sie tragen kann. Wir trennen sauber: Der Immobilienwert basiert auf der nachhaltig erzielbaren Pacht; der darüber hinausgehende Unternehmenswert des Betriebs (Goodwill, Stammgäste, Marke) ist eine eigene Größe, die wir auf Wunsch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater abgrenzen.
Unsere Auslastung war durch Sondereffekte verzerrt — was setzen Sie an?
Die nachhaltige Ertragskraft, nicht das beste oder schlechteste Jahr. Wir analysieren mehrere Geschäftsjahre, bereinigen Einmaleffekte und gleichen mit den Marktdaten des regionalen Beherbergungsmarkts ab. So entsteht ein stabilisiertes Betriebsergebnis als Bewertungsgrundlage — das akzeptieren auch Banken und Kaufinteressenten.
Unser Gasthof rechnet sich als Hotel kaum noch — was ist er dann wert?
Dann prüfen wir das Umnutzungsszenario gleich mit: Wohnnutzung, Apartments oder Mischkonzepte erzielen in vielen Ortslagen des Alpenvorlands höhere Werte als der fortgeführte Betrieb. Das Gutachten stellt beide Szenarien mit Umbaukosten und planungsrechtlicher Machbarkeit gegenüber — eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Familie oder Erbengemeinschaft.
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Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
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