Hotelbewertung: Was zählt, ist die nachhaltige Ertragskraft des Hauses

Primär die Immobilie — aber deren Wert lässt sich beim Hotel nur über den Betrieb herleiten, den sie tragen kann. Wir trennen sauber: Der Immobilienwert basiert auf der nachhaltig erzielbaren Pacht; der darüber hinausgehende Unternehmenswert des Betriebs (Goodwill, Stammgäste, Marke) ist eine eigene Größe, die wir auf Wunsch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater abgrenzen.

Die nachhaltige Ertragskraft, nicht das beste oder schlechteste Jahr. Wir analysieren mehrere Geschäftsjahre, bereinigen Einmaleffekte und gleichen mit den Marktdaten des regionalen Beherbergungsmarkts ab. So entsteht ein stabilisiertes Betriebsergebnis als Bewertungsgrundlage — das akzeptieren auch Banken und Kaufinteressenten.

Dann prüfen wir das Umnutzungsszenario gleich mit: Wohnnutzung, Apartments oder Mischkonzepte erzielen in vielen Ortslagen des Alpenvorlands höhere Werte als der fortgeführte Betrieb. Das Gutachten stellt beide Szenarien mit Umbaukosten und planungsrechtlicher Machbarkeit gegenüber — eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Familie oder Erbengemeinschaft.

In drei Schritten. Aus dem Gesamtumsatz und den Betriebskosten ermitteln wir das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Pacht — in der Hotellerie EBITDAR genannt. Davon ziehen wir die FF&E-Reserve für die turnusmäßige Erneuerung von Möblierung und Ausstattung ab, weil ein Haus ohne Zimmererneuerung seine Rate nicht hält. Vom Rest muss dem Betreiber ein angemessener Unternehmerlohn bleiben; erst der verbleibende Betrag ist die nachhaltig tragbare Pacht und damit der Anker der Ertragswertermittlung.

Er ist eine Kontrollgröße, keine Bewertungsmethode. Wir teilen den ermittelten Verkehrswert durch die Zimmerzahl und vergleichen das Ergebnis mit Transaktionen ähnlicher Häuser in der Region — passt es nicht zusammen, prüfen wir unsere Annahmen erneut. Wer umgekehrt vorgeht und einen Wert je Zimmer mit der Bettenzahl multipliziert, ignoriert genau das, was ein Hotel ausmacht: Auslastung, Rate, Nebenerlöse und Investitionsstau. Zwei Häuser mit gleicher Zimmerzahl können weit auseinanderliegen.

Nicht überall. In Gemeinden mit Fremdenverkehrsfunktion kann die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum unter einem Genehmigungsvorbehalt stehen, den das Baugesetzbuch für die Sicherung solcher Gebiete vorsieht; dazu kommen Zweckentfremdungs- und Zweitwohnungsregelungen einzelner Kommunen. Für die Bewertung ist das entscheidend, weil die Aufteilung in Einzeleinheiten oft den höheren Wert verspricht — aber nur, wenn sie zulässig ist. Wir klären den Status bei der Gemeinde ab und rechnen das Aufteilungsszenario nur dann, wenn es rechtlich trägt.

Für einen Hotelbetrieb beauftragen Sie uns. Der Weg zum Wert führt über den Betrieb: EBITDAR, FF&E-Reserve und Unternehmerlohn ergeben die tragbare Pacht, und die Abgrenzung von Immobilie, beweglichem Inventar und Unternehmenswert legen wir offen. Vor Finanzamt und Gericht besteht es, weil ein Sachverständiger mit Zertifikat einer nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle dafür einsteht. Das Honorar nennen wir als Festpreis vor der Beauftragung und legen den Ortstermin so, dass der Betrieb weiterläuft. Wer einen Hotelbetrieb vor dem Erwerb prüfen lässt, gehört dort regelmäßig nicht zu den Antragsberechtigten: Der Ausschuss wird auf Antrag tätig (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen