Wohn- und Geschäftshäuser: zwei Märkte unter einem Dach
Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber — jede Nutzung folgt eigenen Regeln. Wir bewerten beide Ertragsströme getrennt und führen sie methodisch sauber zusammen.
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Das klassische Wohn- und Geschäftshaus — Einzelhandel oder Gastronomie unten, Wohnen oben — verbindet zwei Teilmärkte mit gegenläufigen Risikoprofilen. Wohnmieten sind stabil, aber reguliert; Gewerbemieten sind frei verhandelbar, aber konjunktur- und lageabhängig. Ein pauschaler Mischansatz über alle Flächen führt bei dieser Objektart systematisch in die Irre.
Wir bewerten deshalb nach Nutzungsarten getrennt: Für den Gewerbeanteil analysieren wir Laufzeit und Marktkonformität der Gewerbemietverträge, Indexierungen, die Nachvermietungssituation an der konkreten Geschäftslage und die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen. Für den Wohnanteil gelten Vergleichsmiete und mietrechtliche Grenzen. Beide Reinerträge fließen mit differenzierten Risikoansätzen in das Ertragswertverfahren ein.
Besonderes Augenmerk gilt dem Erdgeschoss: Der Strukturwandel im Einzelhandel hat viele Ladenlagen entwertet, während gut geschnittene Flächen an frequentierten Standorten weiterhin Spitzenmieten erzielen. Ob Ihre Gewerbeeinheit Chance oder Klumpenrisiko ist, gehört ins Zentrum der Bewertung — nicht in eine Fußnote.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Erwerb eines gemischt genutzten Hauses in Orts- oder Stadtlage
- Erbauseinandersetzung über das Stammhaus mit Ladengeschäft
- Neuvermietung der Gewerbefläche: Miet- und Wertpotenzial ausloten
- Steuerliche Bewertung — die Typisierung des BewG bildet Mischobjekte oft unzutreffend ab
- Finanzierung oder Umschuldung mit Nachweis der nachhaltigen Ertragskraft
Was im Honorar enthalten ist
- Getrennte Ertragsanalyse für Wohn- und Gewerbeflächen
- Prüfung der Gewerbemietverträge auf Laufzeit, Indexierung und Optionsrechte
- Einschätzung der Nachvermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit der Gewerbeeinheit
- Differenzierte Liegenschaftszinssätze bzw. Risikozuschläge je Nutzungsart
- Ertragswertverfahren nach ImmoWertV mit transparenter Zusammenführung
- Verkehrswertgutachten, verwendbar für Verkauf, Finanzamt und Gericht
- Honorar
- Festpreis nach Größe und Gewerbeanteil, in der Regel ab 2.790 € inkl. MwSt. für ein typisches Wohn- und Geschäftshaus mit einer Gewerbeeinheit.
- Bearbeitungsdauer
- Fertigstellung innerhalb von 4 bis 6 Wochen, sofern alle Miet- und Objektunterlagen sowie behördlichen Auskünfte vorliegen.
Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern
Warum kann man Wohn- und Gewerbeflächen nicht einfach zusammen bewerten?
Weil Ertragssicherheit und Marktmechanik grundverschieden sind: Die Wohnungsmiete unterliegt Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, ist dafür aber nahezu ausfallsicher. Die Gewerbemiete kann doppelt so hoch sein — oder nach Auszug des Mieters monatelang ganz ausfallen. Ein einheitlicher Kapitalisierungszins würde eines von beiden falsch gewichten.
Der Gewerbemietvertrag läuft bald aus — wie wirkt sich das aus?
Das ist einer der größten Werttreiber oder -risiken bei dieser Objektart. Wir prüfen Optionsrechte, die realistische Nachvermietungsmiete an Ihrer Geschäftslage und die zu erwartende Vermarktungsdauer, und bilden Leerstands- und Umbaukosten als Gegenwartswert ab — statt so zu tun, als liefe der Vertrag ewig.
Was bedeutet Drittverwendungsfähigkeit konkret?
Die Frage, wer die Fläche nach dem aktuellen Mieter nutzen kann. Eine ebenerdige, gut geschnittene Fläche mit Schaufensterfront funktioniert für viele Branchen; eine ehemalige Bankfiliale mit Tresorraum oder eine verwinkelte Gastronomiefläche nur mit teuren Umbauten. Je enger die Nutzbarkeit, desto höher der Risikoansatz in der Bewertung.
Wird das Gutachten vom Finanzamt akzeptiert?
Ja — gerade bei Mischobjekten lohnt der Gegenbeweis nach § 198 BewG besonders oft, weil die typisierte Bewertung die spezifischen Gewerberisiken nicht kennt. Unsere Gutachten erfüllen die Anforderungen an Qualifikation und Methodik; geprüft wird jedes Gutachten vom Finanzamt im Einzelfall, und dafür legen wir jeden Rechenschritt offen.
Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger — wer bewertet ein gemischt genutztes Haus?
Für ein gemischt genutztes Haus sind Sie bei uns richtig. Wohnen und Gewerbe werden getrennt abgeleitet: belegte Marktmieten je Nutzung, begründete Ansätze für Restlaufzeiten und Leerstandsrisiko, Drittverwendungsfähigkeit der Gewerbefläche. Das Gutachten besteht vor Finanzamt und Gericht und stammt von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat; der Festpreis steht vor der Beauftragung fest, und auf Wunsch erhalten Sie im selben Zuge ein Mietwertgutachten für die Neuvermietung. Für die Prüfung vor dem Ankauf ist der Gutachterausschuss üblicherweise nicht Ihr Weg — tätig wird er auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen
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Niko CaspersGeschäftsführer
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