Ertragswert-Rechner: das Verfahren zum Ausprobieren

Nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der §§ 27 ff. ImmoWertV: Vom Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz). Der verbleibende Gebäudeertragsanteil wird mit dem Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und zum Bodenwert addiert.

Beide veröffentlichen die Gutachterausschüsse: Bodenrichtwerte über die BORIS-Portale der Länder, Liegenschaftszinssätze in den Grundstücksmarktberichten — getrennt nach Objektart und Region. Für Mehrfamilienhäuser in Ballungsräumen liegen die Zinssätze häufig zwischen 2 und 4 Prozent; kleine Unterschiede wirken stark auf das Ergebnis.

Nein. Der Rechner liefert einen vorläufigen Ertragswert aus Modellannahmen. Zum Verkehrswert fehlen die sachverständige Bestimmung von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale — Instandhaltungsstau, eingetragene Rechte, vom Markt abweichende Mieten. Eine belastbare Werteinschätzung entsteht erst nach dem Ortstermin.

Für Objekte, deren Preis sich am Ertrag orientiert: Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und vermietete Gewerbeimmobilien. Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden üblicherweise im Sachwertverfahren bewertet, Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren.