Ertragswertverfahren erklärt: Formel, Rechenbeispiel und wann es angewendet wird

Die kurze Antwort

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert vermieteter und verpachteter Immobilien aus zwei Bausteinen: dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes. Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist das maßgebliche Verfahren für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und andere Renditeobjekte — überall dort, wo Käufer den Preis nach dem erzielbaren Ertrag bemessen.

Die Grundidee in einer Zeile: Ertragswert = Bodenwert + Barwert der künftigen Gebäudeerträge. Was hinter den einzelnen Größen steckt — Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer — und wie daraus ein Verkehrswert wird, zeigt dieser Beitrag Schritt für Schritt.

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz — und wann nicht?

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn der erzielbare Ertrag den Preis einer Immobilie bestimmt — typischerweise bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern und vermieteten Gewerbeobjekten.

Die ImmoWertV stellt drei gleichrangige Verfahren bereit; die Wahl richtet sich danach, wie der Markt das jeweilige Objekt tatsächlich preist. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird über die Herstellungskosten gedacht (Sachwertverfahren), eine Eigentumswohnung über die Preise vergleichbarer Verkäufe (Vergleichswertverfahren). Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses dagegen zählt der Zahlungsstrom — hier führt am Ertragswertverfahren kein Weg vorbei.

Die Formel: vom Rohertrag zum Reinertrag

Ausgangsgröße ist der jährliche Rohertrag aus den marktüblich erzielbaren Mieten; nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibt der Reinertrag, der kapitalisiert wird (§§ 31, 32 ImmoWertV).

Wichtig ist das Wort „marktüblich“: Maßgeblich ist nach § 31 ImmoWertV nicht automatisch die zufällig vereinbarte Ist-Miete, sondern der Ertrag, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbar wäre. Liegt die tatsächliche Miete deutlich darunter oder darüber, wird die Abweichung im Bewertungsmodell berücksichtigt — etwa bei langjährigen Altverträgen weit unter Marktniveau.

Die Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV umfassen nur die Positionen, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann:

• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Abrechnung, Objektbetreuung)
• Instandhaltungskosten (laufende Reparaturen und Erneuerung, nicht die umlagefähigen Betriebskosten)
• Mietausfallwagnis (Leerstand, uneinbringliche Mieten)
• nicht umlagefähige Betriebskosten

Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer: die drei Stellschrauben

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem Immobilienerträge am jeweiligen Markt üblicherweise verzinst werden; er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet (§ 21 ImmoWertV).

Seine Wirkung ist erheblich: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Ertragswert — denn ein niedriger Zinssatz bedeutet, dass Käufer bereit sind, für denselben Ertrag mehr zu bezahlen. In gefragten Lagen wie München liegen die Zinssätze für Mehrfamilienhäuser deshalb deutlich niedriger als in strukturschwachen Regionen. Nach § 33 ImmoWertV wird der Zinssatz zudem objektspezifisch angepasst, wenn das Bewertungsobjekt vom Durchschnitt der ausgewerteten Kauffälle abweicht.

Die zweite Stellschraube ist die Restnutzungsdauer: Sie bestimmt, über wie viele Jahre der Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Modernisierungen verlängern sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie — wie sich das konkret auswirkt, behandelt unser Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten. Aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt sich der Barwertfaktor (§ 34 ImmoWertV), mit dem der jährliche Ertrag in einen heutigen Wert umgerechnet wird.

In der Praxis ist das Ertragswertverfahren das aufwendigste der drei Verfahren: Bei einem Mehrfamilienhaus fließen jede Einheit, jeder Mietvertrag und jede Bewirtschaftungsposition einzeln in die Ermittlung ein — der Erfassungsaufwand liegt deutlich über dem einer einzelnen Eigentumswohnung.

Allgemeines und vereinfachtes Ertragswertverfahren: zwei Wege, ein Ergebnis

Die ImmoWertV kennt zwei Rechenwege: Das allgemeine Verfahren trennt Bodenwertverzinsung und Gebäudeertrag, das vereinfachte kapitalisiert den Reinertrag insgesamt und addiert den abgezinsten Bodenwert (§§ 28, 29 ImmoWertV).

Im allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV wird vom Reinertrag zunächst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz). Der verbleibende Gebäudeertragsanteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und zum Bodenwert addiert. Der Gedanke dahinter: Der Boden besteht ewig, das Gebäude nur für die Restnutzungsdauer — beide Bestandteile werden deshalb getrennt behandelt.

Das vereinfachte Verfahren nach § 29 ImmoWertV verzichtet auf diese Trennung: Der volle Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert auf den heutigen Tag abgezinst und addiert. Beide Wege sind mathematisch äquivalent und führen bis auf Rundungsdifferenzen zum selben Ergebnis. Für Erträge, die sich absehbar stark verändern — etwa bei auslaufenden Gewerbemietverträgen — sieht § 30 ImmoWertV zusätzlich ein periodisches Verfahren mit jahrweiser Betrachtung vor.

Das allgemeine Verfahren hat einen diagnostischen Nebeneffekt: Übersteigt die Bodenwertverzinsung den Reinertrag, wird der Gebäudeertragsanteil negativ — ein deutlicher Hinweis, dass die aktuelle Nutzung den Wert des Grundstücks nicht mehr trägt und wirtschaftlich eigentlich eine andere Verwendung ansteht.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus Schritt für Schritt

Ein fiktives, bewusst einfach gehaltenes Beispiel zeigt den Rechengang des allgemeinen Ertragswertverfahrens — sechs Wohneinheiten, solide vermietet, Restnutzungsdauer 40 Jahre, Liegenschaftszinssatz 3,0 Prozent:

Wer mit eigenen Zahlen rechnen möchte: Unser Ertragswert-Rechner führt dieselben Schritte mit Ihren Mieten, Ihrem Bodenwert und frei wählbarem Liegenschaftszinssatz durch — als Modellrechnung, die zeigt, an welchen Stellschrauben das Ergebnis hängt.

Vom Ertragswert zum Verkehrswert

Der Ertragswert ist das Ergebnis des Rechenmodells; der Verkehrswert ist der Marktwert, den das Gutachten daraus ableitet — nach Prüfung, ob objektspezifische Besonderheiten eine Anpassung erfordern.

Deshalb heißt das Ergebnis der Tabelle „vorläufiger“ Ertragswert: Instandhaltungsstau, wirtschaftliche Überalterung, Rechte in Abteilung II des Grundbuchs oder eine vom Markt abweichende Vertragsmiete werden anschließend als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Erst danach — und nach Abgleich mit der allgemeinen Marktlage — steht der Verkehrswert, wie ihn ein Verkehrswertgutachten ausweist.

Eine Verwechslung lohnt den Blick: Auch das Finanzamt bewertet Mietobjekte für Erbschaft- und Schenkungsteuer mit einem Ertragswertverfahren — allerdings im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz, mit pauschalen Parametern und ohne Besichtigung. Ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen — die Einzelheiten stehen im Beitrag Immobilienwert vom Finanzamt zu hoch angesetzt.