Vergleichswertverfahren erklärt: So wird aus echten Kaufpreisen ein Immobilienwert

Die kurze Antwort

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte. Geregelt ist es in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV); Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse. Es ist das übliche Verfahren für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke — überall dort, wo genügend echte Verkaufsfälle vorliegen.

Wichtig für die Einordnung: Ältere Darstellungen zitieren noch § 15 der ImmoWertV 2010 — seit der Neufassung der Verordnung ist das Vergleichswertverfahren in den §§ 24 bis 26 geregelt. Und es arbeitet ausschließlich mit beurkundeten Kaufpreisen, nicht mit den Angebotspreisen der Immobilienportale.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz — und wann nicht?

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn ausreichend viele Kauffälle vergleichbarer Objekte vorliegen — typischerweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken.

Damit ist auch die Grenze benannt: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird über seine Erträge bewertet (Ertragswertverfahren), ein individuelles Einfamilienhaus mangels Vergleichsfällen häufig über die Substanz (Sachwertverfahren). Eine Sonderrolle spielt das Verfahren bei der Bodenwertermittlung: Der Bodenwert wird in allen drei Verfahren vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt — meist über objektspezifisch angepasste Bodenrichtwerte (§ 24 ImmoWertV). Das Vergleichswertverfahren steckt damit in jeder Verkehrswertermittlung, auch wenn das Hauptverfahren ein anderes ist.

Woher die Vergleichspreise stammen: die Kaufpreissammlung

Vergleichspreise sind nach § 25 ImmoWertV die Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem Bewertungsobjekt in den wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Quelle ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, in die jeder notariell beurkundete Kaufvertrag einfließt.

Das unterscheidet die sachverständige Bewertung von jeder Portal-Recherche: Öffentlich sichtbar sind nur Angebotspreise — also Wunschpreise, von denen niemand weiß, ob und nach welchen Preisreduzierungen sie zu einem Abschluss geführt haben. Die Kaufpreissammlung enthält dagegen die beurkundeten Abschlüsse. Warum die Lücke zwischen Angebot und Abschluss erheblich sein kann und weshalb auch KI-Schätzungen daran scheitern, zeigt unser Beitrag zur Immobilienbewertung mit ChatGPT.

Kein Verkauf gleicht dem anderen: die Anpassungen

Vergleichspreise werden nicht ungeprüft übernommen: Abweichungen zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt — und Marktveränderungen seit dem Verkaufszeitpunkt — werden durch Zu- und Abschläge oder Indexierung berücksichtigt.

Bei einer Eigentumswohnung betrifft das etwa Geschosslage und Ausrichtung, Zustand und Modernisierungsgrad, Balkon, Stellplatz oder einen abweichenden Vertragszeitpunkt in einem sich bewegenden Markt. Reichen die direkten Kauffälle nicht aus, erlaubt § 24 ImmoWertV den Rückgriff auf objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren — etwa durchschnittliche Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche, die die Gutachterausschüsse aus einer größeren Zahl von Fällen ableiten (§ 26 ImmoWertV).

Genau in diesen Anpassungen liegt die sachverständige Leistung: Die Auswahl der wirklich vergleichbaren Fälle und die Begründung der Zu- und Abschläge entscheiden darüber, ob das Ergebnis belastbar ist oder nur plausibel klingt.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung Schritt für Schritt

Ein fiktives, bewusst einfach gehaltenes Beispiel zeigt den Grundgedanken — Eigentumswohnung, 75 m², drittes Obergeschoss mit Balkon, drei geeignete Kauffälle aus der Kaufpreissammlung:

Vom Vergleichswert zum Verkehrswert

Auch der Vergleichswert ist zunächst ein vorläufiges Ergebnis: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale — ein Sanierungsstau, eine ungewöhnliche Teilungserklärung, eingetragene Rechte — werden anschließend gesondert berücksichtigt, bevor der Verkehrswert feststeht.

Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung kommen deshalb neben den Kauffällen auch Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung auf den Tisch — Rücklagenstand und beschlossene Sonderumlagen können den Wert spürbar verschieben, tauchen aber in keinem Quadratmeterpreis auf.

Für die steuerliche Seite gilt das Gleiche wie bei den anderen Verfahren: Das Finanzamt bewertet Eigentumswohnungen für Erbschaft- und Schenkungsteuer im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz — ohne Besichtigung. Ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen — die Einzelheiten stehen im Beitrag Immobilienwert vom Finanzamt zu hoch angesetzt.