Sachwertverfahren erklärt: Formel, Sachwertfaktor und ein durchgerechnetes Beispiel

Die kurze Antwort

Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus den Herstellungskosten des Gebäudes, gemindert um die Alterswertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Geregelt ist es in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist das übliche Verfahren für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser — überall dort, wo weder Mieterträge noch ausreichend viele Vergleichsverkäufe den Preis bestimmen.

Entscheidend ist der letzte Rechenschritt: Der ermittelte Substanzwert wird mit dem Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses an den Markt angepasst. Erst dieser Faktor macht aus einer Kostenrechnung einen Wert, der mit tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbar ist.

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz — und wann nicht?

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn für die Preisbildung am Markt nicht der Ertrag, sondern die Herstellungskosten der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebend sind — typischerweise beim selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus.

Die Abgrenzung zu den beiden anderen normierten Verfahren ist einfach: Vermietete Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, weil Käufer dort über die Mieteinnahmen kalkulieren. Eigentumswohnungen laufen über das Vergleichswertverfahren, weil es genügend Verkäufe ähnlicher Wohnungen gibt. Beim individuellen Einfamilienhaus fehlt beides — deshalb rechnet der Sachverständige hier über die Substanz und sichert das Ergebnis ab, wo möglich, mit Vergleichsdaten ab. In der Praxis werden bei der Bewertung eines Einfamilienhauses häufig beide Verfahren nebeneinander geführt.

Die Formel: Herstellungskosten, Regionalfaktor, Alterswertminderung

Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen ergibt sich nach § 36 ImmoWertV aus drei Faktoren: durchschnittliche Herstellungskosten × Regionalfaktor × Alterswertminderungsfaktor.

Die durchschnittlichen Herstellungskosten beantworten die Frage, was ein nach Art und Standard vergleichbarer Neubau am Wertermittlungsstichtag kosten würde. Grundlage sind modellhafte Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche — die Normalherstellungskosten —, die über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Stichtag fortgeschrieben werden. Der Regionalfaktor ist ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter, der das örtliche Baukostenniveau abbildet — im Großraum München liegt er über dem Bundesdurchschnitt.

Hinzu kommen nach § 37 ImmoWertV die baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen — Garagen, Wege, Einfriedungen —, angesetzt nach Herstellungskosten oder pauschalen Erfahrungssätzen. Zusammen mit dem Bodenwert, der vorab über Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise ermittelt wird, ergibt sich der vorläufige Sachwert des Grundstücks.

• durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes (Normalherstellungskosten × Bezugseinheiten, fortgeschrieben mit dem Baupreisindex)
• × Regionalfaktor des Gutachterausschusses
• × Alterswertminderungsfaktor (Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer)
• + Außenanlagen und sonstige Anlagen
• + Bodenwert
• = vorläufiger Sachwert · anschließend × Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert

Alterswertminderung: was 30 Jahre Nutzung rechnerisch kosten

Die Alterswertminderung folgt nach § 38 ImmoWertV einem linearen Modell: Der Alterswertminderungsfaktor ist das Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser wie für Mehrfamilienhäuser setzt Anlage 1 der ImmoWertV als Modellansatz eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein 30 Jahre altes, normal instand gehaltenes Haus hat danach noch 50 Jahre Restnutzungsdauer — der Faktor beträgt 50 ÷ 80 = 0,625, das Gebäude geht also mit 62,5 Prozent seiner fortgeschriebenen Herstellungskosten in die Rechnung ein.

Die Restnutzungsdauer ist dabei keine reine Altersarithmetik: Durchgreifende Modernisierungen verlängern sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Wie stark sich das auswirkt und wann sich ein eigenes Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnt, zeigt unser Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten.

Der Sachwertfaktor: warum Kosten allein keinen Marktwert ergeben

Der Sachwertfaktor passt den rechnerischen Substanzwert an das tatsächliche Marktniveau an; die Gutachterausschüsse leiten ihn aus dem Vergleich realer Kaufpreise mit den zugehörigen Sachwerten ab (§ 35 ImmoWertV).

Der Grund für diesen Schritt: Käufer zahlen nicht für Baukosten, sondern für Wohnwert und Lage. In gefragten Regionen liegen die Kaufpreise regelmäßig über dem reinen Substanzwert — der Sachwertfaktor ist dann größer als 1 —, in strukturschwachen Lagen darunter. Ohne diese Marktanpassung wäre das Sachwertverfahren eine Kostenrechnung, kein Bewertungsverfahren. Weicht das Bewertungsobjekt von den Modellannahmen der ausgewerteten Kauffälle ab, wird der Faktor nach § 39 ImmoWertV zusätzlich objektspezifisch angepasst.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus Schritt für Schritt

Ein fiktives, bewusst einfach gehaltenes Beispiel zeigt den Rechengang — freistehendes Einfamilienhaus, 30 Jahre alt, normal instand gehalten, 600 m² Grundstück:

Vom Sachwert zum Verkehrswert

Der marktangepasste Sachwert ist noch nicht das Ende der Bewertung: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale — etwa ein Sanierungsstau, Baumängel oder eingetragene Rechte — werden anschließend gesondert berücksichtigt, bevor der Verkehrswert feststeht.

Genau an dieser Stelle unterscheidet sich das Gutachten vom Online-Rechner: Die Modellrechnung kann jeder nachvollziehen, die Einordnung von Bauschäden, Modernisierungsgrad und Lagebesonderheiten nicht. Was der Unterschied zwischen dem rechnerischen Ergebnis und dem am Markt erzielbaren Preis praktisch bedeutet, vertieft unser Beitrag Verkehrswert vs. Marktwert.

Auch die steuerliche Seite lohnt den Blick: Das Finanzamt bewertet Ein- und Zweifamilienhäuser für Erbschaft- und Schenkungsteuer in einem typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz — ohne Besichtigung und mit pauschalen Parametern. Ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen.