Grundstücksbewertung: Was Ihr Boden wirklich hergibt
Der Bodenrichtwert ist nur der Startpunkt. Entscheidend sind Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und Lasten — wir übersetzen sie in einen belastbaren Wert.
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- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Kaum eine Objektart wird so häufig falsch eingeschätzt wie das unbebaute Grundstück. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses ist ein Lagedurchschnitt für eine ganze Zone — Ihr konkretes Grundstück weicht davon fast immer ab: durch Größe und Zuschnitt, durch das tatsächlich ausnutzbare Baurecht, durch Erschließungszustand, Topografie oder eingetragene Lasten.
Den größten Werthebel bildet das Planungsrecht. Ob eine Fläche Bauland nach § 30 BauGB, Innenbereich nach § 34 BauGB, Bauerwartungsland oder dauerhaft Außenbereich nach § 35 BauGB ist, entscheidet über Wertunterschiede vom Zehnfachen und mehr. Wir prüfen Bebauungsplan, Geschossflächenzahl und die realistische bauliche Ausnutzbarkeit, statt pauschal den Richtwert fortzuschreiben.
Ebenso gehören die unbequemen Themen ins Gutachten: Altlastenverdacht, Baulasten, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte in Abteilung II des Grundbuchs sowie noch offene Erschließungsbeiträge. Erst wenn diese Faktoren beziffert sind, trägt der Bodenwert eine Kauf-, Verkaufs- oder Steuerentscheidung. Ist die Fläche bereits bebaut, bleibt der Bodenwert ein eigener Rechenbaustein — er geht als solcher in die Bewertung des Einfamilienhauses oder des jeweiligen Objekts ein und entscheidet bei alten Häusern auf großen Grundstücken oft allein über den Preis.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Kauf oder Verkauf eines Baugrundstücks ohne belastbare Preisvorstellung
- Erbteilung oder Schenkung von Grundstücken und Grundstücksteilflächen
- Realteilung: Wertermittlung vor der Parzellierung
- Bauerwartungsland und Rohbauland — Bewertung des Entwicklungszustands
- Erbbaurecht: Bewertung von Erbbaugrundstück oder Erbbaurecht
- Entschädigungsfragen bei Leitungsrechten oder Teilflächenabtretungen
Was im Honorar enthalten ist
- Analyse des Planungsrechts (Bebauungsplan, § 34 BauGB, Außenbereichslage)
- Anpassung des Bodenrichtwerts an Größe, Zuschnitt, GFZ und Lagemerkmale
- Prüfung von Erschließungszustand und noch ausstehenden Beiträgen
- Würdigung von Baulasten, Dienstbarkeiten und Altlastenhinweisen im Wertansatz
- Bodenwertermittlung nach ImmoWertV, bei Entwicklungsflächen ergänzt um deduktive Verfahren
- Vollständiges Gutachten für Verhandlung, Notartermin oder Finanzamt
- Honorar
- Festpreis in der Regel ab 1.490 € inkl. MwSt. für ein einzelnes Wohnbaugrundstück; bei Entwicklungsflächen und Arrondierungen erhalten Sie nach kurzer Vorprüfung ein verbindliches Angebot.
- Bearbeitungsdauer
- In der Regel 4 bis 6 Wochen ab Beauftragung, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen — Bebauungsplan- und Grundbuchauszüge beschaffen wir auf Wunsch für Sie.
Grundstücksbewertung vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Grundstücksbewertung
Reicht nicht einfach der Bodenrichtwert mal Quadratmeter?
Nur für eine grobe Orientierung. Der Richtwert gilt für ein fiktives Normgrundstück der Zone mit definierter Größe und Ausnutzung. Weicht Ihr Grundstück ab — größer, ungünstiger geschnitten, anders ausnutzbar, hinterliegend —, sind Zu- oder Abschläge von 20 bis 40 % keine Seltenheit. Genau diese Anpassung leistet das Gutachten nachvollziehbar.
Was ist mein Grundstück wert, wenn es (noch) kein Bauland ist?
Das hängt vom Entwicklungszustand ab: Agrarland, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land bilden eine Wertetreppe mit großen Sprüngen. Wir prüfen Flächennutzungsplan, laufende Bauleitplanung und die Praxis der Gemeinde und ordnen die Fläche realistisch ein — inklusive des Risikos, dass die Entwicklung ausbleibt.
Wie wirken sich Baulasten oder ein Leitungsrecht auf den Wert aus?
Teils erheblich. Eine Abstandsflächenbaulast kann die Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks sichern und Ihre eigene einschränken; ein Leitungsrecht kann Baufenster blockieren. Wir beziffern die Wertminderung einzeln, statt sie in einem Pauschalabschlag zu verstecken — das ist auch gegenüber dem Finanzamt der belastbare Weg.
Bewerten Sie auch Erbbaurechte?
Ja. Beim Erbbaurecht sind zwei Werte zu trennen: der Wert des belasteten Grundstücks und der Wert des Erbbaurechts selbst — abhängig von Restlaufzeit, Erbbauzins und Entschädigungsregelung im Vertrag. Beide Bewertungen führen wir nach den einschlägigen ImmoWertV-Modellen durch.
Reicht der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, oder brauche ich einen zertifizierten Sachverständigen?
Für ein belastbares Ergebnis beauftragen Sie uns — der Bodenrichtwert allein trägt es nicht. Er beschreibt ein Normgrundstück der Zone, nicht Ihre Fläche mit Zuschnitt, Baurecht und Lasten; wir arbeiten mit ihm und weisen ihn im Gutachten aus. Das Gutachten besteht vor Finanzamt und Gericht, erstellt von einem Sachverständigen, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat; der Festpreis steht vor der Beauftragung fest und ist vom ermittelten Wert entkoppelt. Kaufinteressenten steht der Weg zum Gutachterausschuss üblicherweise nicht offen: Er wird auf Antrag eines Berechtigten tätig (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Festpreis anfragen
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Niko CaspersGeschäftsführer
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