Nießbrauch und Wohnrecht: den Kapitalwert belastbar beziffern

Steuerlich nach § 14 BewG: Der Jahreswert des Rechts — beim Nießbrauch die erzielbare Nettomiete — wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der von der Lebenserwartung der berechtigten Person abhängt (aktuelle Sterbetafel, jährlich vom BMF veröffentlicht). § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf den Steuerwert geteilt durch 18,6. Wir liefern Verkehrswert und Jahreswert; die Kapitalisierung stimmen wir mit Ihrem Steuerberater ab.

Ja. Überträgt jemand eine Immobilie und behält sich Nießbrauch oder Wohnrecht vor, wird der Kapitalwert dieses Rechts seit 2009 voll von der Bemessungsgrundlage abgezogen — das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist entfallen. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Vervielfältiger und damit der Abzug. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 € kann ein Nießbrauch die steuerliche Basis so um mehrere Hunderttausend Euro senken (Beispiel).

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) umfasst die gesamte Nutzung samt Mieterträgen; sein Jahreswert ist die volle erzielbare Nettomiete. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt nur zum Selbstbewohnen bestimmter Räume; sein Jahreswert ist deren ortsüblicher Mietwert. Der Nießbrauch ist deshalb regelmäßig deutlich werthaltiger. Trägt die berechtigte Person Lasten wie die Instandhaltung selbst, mindert das den anzusetzenden Jahreswert entsprechend.

Erheblich: Ein Käufer kann die Immobilie erst nach Wegfall des Rechts frei nutzen und zahlt entsprechend weniger. Für den Verkehrswert kapitalisieren wir die entgehenden Nutzungen über die statistische Restlaufzeit des Rechts — das folgt den Regeln der ImmoWertV 2021 und weicht bewusst vom steuerlichen Kapitalwert nach § 14 BewG ab. Das eingetragene Recht in Abteilung II des Grundbuchs bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen.

Für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB wird eine zu Lebzeiten verschenkte Immobilie dem Nachlass wertmäßig hinzugerechnet. Grundlage ist der Verkehrswert zum Stichtag — den ermitteln wir gutachterlich. Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, kann die sonst geltende Abschmelzung um ein Zehntel pro Jahr ausbleiben. Der Pflichtteil selbst ist ein zivilrechtlicher Zahlungsanspruch; ihn macht Ihr Fachanwalt geltend, wir liefern die belastbare Wertbasis.

Ja. Soll ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorzeitig gegen Abfindung gelöscht werden — etwa um einen lastenfreien Verkauf zu ermöglichen —, beziffern wir den Kapitalwert des Rechts als sachliche Grundlage für die Verhandlung. Als Sachverständige vertreten wir dabei keine Seite; unser ergebnisunabhängiges Festpreishonorar sichert die Neutralität der Bewertung für alle Beteiligten.

Für diesen Anlass beauftragen Sie uns — Sie brauchen zwei Werte in einem Gutachten. Der Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht, den Schenkungsteuer, Pflichtteilsergänzung oder eine Ablösevereinbarung verlangen, wird aus dem Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten hergeleitet — und setzt den Verkehrswert der Immobilie voraus. Beides erarbeitet aus einer Objektaufnahme ein Sachverständiger, der die Zertifizierung einer nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle trägt, zum Festpreis, der vor der Beauftragung feststeht. Beim Gutachterausschuss käme ohnehin nur der Verkehrswert in Betracht, und auch der erst auf Antrag (§ 193 Abs. 1 BauGB) — als künftig Beschenkter zählen Sie dort in aller Regel nicht zu den Antragsberechtigten. Jetzt Gutachten anfragen