Gutachter beim Hauskauf: prüfen, bevor Sie unterschreiben
Unser Sachverständiger begleitet Sie zum Besichtigungstermin, prüft Bausubstanz und Unterlagen und ordnet den Angebotspreis ein — vor dem Notartermin, solange Sie noch verhandeln können. Zum ergebnisunabhängigen Festpreis.
Kostenlos · Unverbindlich · Antwort bis zum nächsten Werktag
- DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort in ganz Oberbayern
- Rückmeldung bis zum nächsten Werktag
Beim Kauf eines gebrauchten Hauses entscheidet die Reihenfolge. Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) — und in der Praxis schließt er die Haftung des Verkäufers für Sachmängel fast immer aus. Nach der Unterschrift haftet der Verkäufer im Kern nur noch für arglistig verschwiegene Mängel oder übernommene Garantien (§ 444 BGB); die Arglist nachzuweisen ist im Streitfall schwer. Der feuchte Keller, die abgängige Heizung, der nicht genehmigte Anbau: Was Sie erst nach dem Notartermin entdecken, wird vom Verhandlungsargument zum eigenen Kostenblock. Deshalb gehört der Sachverständige vor den Notartermin — idealerweise direkt an Ihre Seite, wenn Sie das Haus besichtigen. Genau dort setzt unsere Kaufberatung an.
Beim Termin prüft der Sachverständige die zugängliche Bausubstanz im Rahmen einer Sichtprüfung: Dach und Dachstuhl soweit einsehbar, Keller und Feuchtigkeitsbilder, Fassade und Risse, Fenster, Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen, Plausibilität von Wohnfläche und Grundriss. Ergänzend gehen wir die Unterlagen durch, die über den Wert mitentscheiden: den Grundbuchauszug mit Abteilung II (Wohnrechte, Wegerechte, sonstige Lasten), Baugenehmigungen und Baulastenverzeichnis, den Energieausweis — den muss der Verkäufer Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG) —, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wo eine Sichtprüfung an ihre Grenze kommt, sagen wir das offen: Bauteile öffnen wir nicht; besteht ein konkreter Verdacht etwa auf Schadstoffe oder verdeckte Schäden, benennen wir die erforderliche Fachprüfung, statt zu beschwichtigen.
Die Einschätzung des Angebotspreises geben wir grundsätzlich erst nach dem Ortstermin ab — ein Haus, das wir nicht gesehen haben, bewerten wir nicht. Grundlage sind die normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 und tatsächlich beurkundete Kaufpreise, nicht die Angebotspreise der Portale. Wie weit die Teilmärkte unserer Region auseinanderliegen, zeigt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, der ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge auswertet: Ein weiterverkauftes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete 2025 in der Stadt München im Durchschnitt 1.250.000 € (8.650 €/m² Wohnfläche), im Landkreis Traunstein 735.000 € (4.050 €/m²). Auch die Richtung ist uneinheitlich — in den kreisfreien Städten sind diese Preise 2025 erneut gesunken und haben sich auf dem Niveau von 2020 eingependelt, in den Landkreisen sind sie weiter gestiegen, im Berchtesgadener Land etwa um 13,5 Prozent. Ob ein Angebotspreis für diese Lage, dieses Baujahr und diesen Zustand trägt, lässt sich deshalb nur am konkreten Objekt beantworten.
Die Kaufberatung ist eine Entscheidungshilfe, kein Verkehrswertgutachten: Sie erhalten den Befund mündlich am Objekt und als schriftliche Zusammenfassung — für Bank, Finanzamt oder Gericht ist dieses Format nicht bestimmt. Brauchen Sie eine vollständige, dokumentierte Wertermittlung, etwa für die Finanzierung oder eine streitige Auseinandersetzung, erstellen wir im Anschluss ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB; der bereits erfolgte Ortstermin wird dabei angerechnet. In beiden Fällen arbeiten wir zum vorab vereinbarten Festpreis, der vom Ergebnis und vom Kaufpreis unabhängig ist — wir verdienen nicht daran, ob Sie kaufen. Erstellt wird die Beratung von Sachverständigen, die nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Wir begleiten Käufe im Raum München und Oberbayern, grenznah auch im Raum Salzburg — dort gilt mit dem ABGB ein eigener Rechtsrahmen, den wir bei der Prüfung berücksichtigen. Welcher Umfang zu Ihrem Objekt passt, klären wir vorab in einer kostenfreien Ersteinschätzung.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Die Besichtigung eines Bestandshauses steht an: Der Sachverständige begleitet den Termin, bevor Sie eine Entscheidung treffen
- Der Angebotspreis soll eingeordnet werden — nach dem Ortstermin, auf Basis beurkundeter Kaufpreise statt Portal-Angeboten
- Altbau oder sanierungsbedürftiges Objekt: Modernisierungsstau und absehbare Folgekosten vor dem Kauf in Größenordnungen beziffern
- Unklare Unterlagen: Rechte Dritter in Abteilung II des Grundbuchs, Baulasten oder ein nicht genehmigter Anbau sollen vor dem Notartermin geklärt werden
- Die finanzierende Bank verlangt eine belastbare Wertunterlage — anschließendes Verkehrswert- oder Beleihungswertgutachten aus einer Hand
- Grenznaher Kauf im Raum Salzburg: Gewährleistung und Vertragspraxis folgen dort dem ABGB, nicht dem BGB — wir prüfen in beiden Rechtsräumen
Was im Honorar enthalten ist
- Begleitung des Besichtigungstermins durch den Sachverständigen — auf Wunsch als eigener zweiter Termin, den wir mit Verkäufer oder Makler abstimmen
- Sichtprüfung der zugänglichen Bausubstanz: Dach, Keller, Fassade, Fenster, Haustechnik, Feuchtigkeitsbilder, Plausibilität der Wohnfläche
- Dokumentierter Mängel- und Risikoüberblick mit klarer Trennung: was ist Zustand, was ist Kostenposition, was muss vor dem Notartermin geklärt werden
- Unterlagenprüfung: Grundbuchauszug mit Abteilung II, Baugenehmigungen, Baulastenverzeichnis, Energieausweis (§ 80 GEG), bei Wohnungen Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle
- Einschätzung des Angebotspreises nach dem Ortstermin, gestützt auf die normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 und beurkundete Kaufpreise der Gutachterausschüsse
- Sachliche Verhandlungsgrundlage: festgestellte Positionen in Euro-Größenordnungen statt eines Bauchgefühls
- Klare Empfehlung, ob eine Vertiefung zum Kurz- oder Verkehrswertgutachten nötig ist — und wo eine gesonderte Fachprüfung (etwa auf Schadstoffe) ansteht
- Bei anschließendem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird der bereits erfolgte Ortstermin angerechnet
- Honorar
- Für die Kaufberatung erhalten Sie vor der Beauftragung ein individuelles Festpreisangebot — abhängig von Objektart, Umfang und Anfahrt. Wir rechnen nicht in Prozent vom Kaufpreis, und das Honorar ist vom Ergebnis unabhängig. Soll aus der Beratung eine dokumentierte Wertermittlung werden: Ein Kurzgutachten beginnt bei 990 € inkl. MwSt., ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bei 1.990 € inkl. MwSt. Die Ersteinschätzung, welcher Umfang zu Ihrem Objekt passt, ist kostenlos.
- Bearbeitungsdauer
- Die Kaufberatung richtet sich nach Ihrem Besichtigungstermin — nennen Sie ihn uns bei der Anfrage; die Rückmeldung erhalten Sie bis zum nächsten Werktag. Den Befund besprechen wir direkt am Objekt, die schriftliche Zusammenfassung folgt kurzfristig danach; den verbindlichen Zeitpunkt nennen wir Ihnen am Termin. Ein anschließendes Verkehrswertgutachten braucht in der Regel 4 bis 6 Wochen, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen — auch deshalb gilt: den Sachverständigen früh einbinden, nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Gutachter beim Hauskauf vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Gutachter beim Hauskauf
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
Das hängt vom Umfang ab — und bei uns steht der Preis vorab fest. Für die Begleitung des Besichtigungstermins samt schriftlicher Zusammenfassung erhalten Sie ein individuelles Festpreisangebot nach Objektart, Umfang und Anfahrt. Ein Kurzgutachten beginnt bei 990 € inkl. MwSt., ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bei 1.990 € inkl. MwSt. Verbreitete Faustformeln wie ein Prozentsatz des Kaufpreises gelten bei uns nicht: Das Honorar ist vom Kaufpreis und vom Ergebnis entkoppelt — es gibt keinen Anreiz, den Wert in eine Richtung zu bewegen.
Was genau prüft der Sachverständige beim Besichtigungstermin?
Die zugängliche Bausubstanz im Rahmen einer Sichtprüfung: Dach und Dachstuhl soweit einsehbar, Keller und Feuchtigkeit, Fassade und Risse, Fenster, Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen sowie die Plausibilität der angegebenen Wohnfläche. Dazu kommen die Fragen an den Verkäufer, die Laien häufig nicht stellen — etwa nach Vorschäden, Sanierungen und deren Belegen. Bauteile öffnen wir nicht: Besteht ein konkreter Verdacht auf verdeckte Schäden oder Schadstoffe, benennen wir die dafür nötige Fachprüfung, bevor Sie unterschreiben.
Vor oder nach dem Notartermin — warum ist der Zeitpunkt so entscheidend?
Kaufverträge über gebrauchte Immobilien schließen die Haftung des Verkäufers für Sachmängel regelmäßig aus; nach der Beurkundung haftet er im Kern nur noch für arglistig verschwiegene Mängel oder übernommene Garantien (§ 444 BGB) — und Arglist ist im Streitfall schwer nachzuweisen. Vor der Unterschrift ist ein festgestellter Mangel dagegen ein Verhandlungsargument, danach Ihr Kostenblock. Deshalb gehört die Prüfung vor den Notartermin, idealerweise bereits in den Besichtigungstermin — dann bleibt Zeit, offene Punkte zu klären, ohne dass der Kauf platzen muss.
Kann der Verkäufer ablehnen, dass ich einen Gutachter zur Besichtigung mitbringe?
Ja — der Verkäufer übt das Hausrecht aus und muss einen mitgebrachten Sachverständigen nicht dulden. Üblich und meist unproblematisch ist ein zweiter Besichtigungstermin, den Sie mit Hinweis auf Ihre ernsthafte Kaufabsicht vereinbaren; daran hat auch der Verkäufer regelmäßig Interesse. Verweigert er die Prüfung ohne nachvollziehbaren Grund, ist das ein Umstand, den Sie bei Ihrer Entscheidung kennen sollten. Auf Wunsch stimmen wir den Termin direkt mit Verkäufer oder Makler ab.
Worin unterscheidet sich die Kaufberatung vom Verkehrswertgutachten?
Die Kaufberatung ist eine Entscheidungshilfe vor dem Kauf: Begleitung des Termins, Sichtprüfung, Unterlagenblick, Einordnung des Angebotspreises — mündlich am Objekt und als schriftliche Zusammenfassung, nicht für Behörden bestimmt. Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die vollständige, dokumentierte Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 — verwertbar gegenüber Bank, Finanzamt und Gericht. Dazwischen liegt das Kurzgutachten für private Zwecke. Wird aus der Beratung ein Gutachten, rechnen wir den bereits erfolgten Ortstermin an.
Gilt beim Hauskauf im Raum Salzburg anderes Recht als in Bayern?
Ja. In Österreich richtet sich die Gewährleistung nach dem ABGB — bei unbeweglichen Sachen beträgt die Frist drei Jahre (§ 933 ABGB) —, in Deutschland nach dem BGB. Gemeinsam ist beiden Rechtsräumen: Vertragliche Haftungsausschlüsse sind bei gebrauchten Immobilien üblich, arglistig verschwiegene Mängel bleiben davon ausgenommen. Wer erst nach Vertragsschluss prüft, prüft also in beiden Ländern zu spät. Wir bewerten beiderseits der Grenze und berücksichtigen den jeweiligen Rechtsrahmen; die Vertragsprüfung selbst gehört zu Notar oder Anwalt — auf Wunsch Vermittlung aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich; die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.
Wie hilft mir der Befund bei der Preisverhandlung?
Er ersetzt das Bauchgefühl durch bezifferte Positionen. Eine Beispielrechnung: Ergibt die Prüfung, dass die Heizung am Ende ihrer Lebensdauer ist und die Elektrik nicht mehr dem Stand der Technik entspricht, und liegen diese Positionen zusammen in einer Größenordnung von 40.000 €, verhandeln Sie über eine begründete Zahl statt über einen Eindruck. Dazu kommt die Einordnung des Angebotspreises anhand notariell beurkundeter Kaufpreise — der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses zeigt, wie unterschiedlich sich Stadt und Landkreise zuletzt entwickelt haben. Eine Garantie für ein bestimmtes Verhandlungsergebnis ist das nicht — eine belastbare Grundlage dafür schon.
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- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
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Niko CaspersGeschäftsführer
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