Stadtteil von München · Bayern
Immobiliengutachten in der Isarvorstadt — Münchens Gründerzeitviertel zwischen Gärtnerplatz und Isarufer
Im Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel liegt das Preisniveau deutlich über dem Münchner Durchschnitt; Gründerzeit-Substanz und Erhaltungssatzungen bestimmen hier den Wert jeder einzelnen Wohnung. Zertifiziert nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024, anerkannt von Gerichten, Finanzämtern und Banken.
Kostenlos · Unverbindlich · Ortstermine in der gesamten Region
- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Der Immobilienmarkt in Isarvorstadt
Die Isarvorstadt ist Teil des Stadtbezirks 2 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und erstreckt sich vom Gärtnerplatzviertel über das Glockenbachviertel bis an das Isarufer mit der Reichenbachbrücke; am Rand liegt das Deutsche Museum auf der Museumsinsel. Das Viertel ist weitgehend gründerzeitlich geprägt: geschlossene Blockränder, Stuckfassaden, hohe Decken. Große Teile liegen in Erhaltungssatzungsgebieten, die Umwandlungen und aufwendige Modernisierungen unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Das Preisniveau zählt zum oberen Segment des Münchner Wohnungsmarkts und liegt deutlich über dem Stadtdurchschnitt.
Der Objektmix besteht überwiegend aus Altbau-Eigentumswohnungen und gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern. Nachfrage kommt von Eigennutzern, die die Nähe zu Gärtnerplatz und Isar suchen, ebenso wie von Kapitalanlegern, die auf stabile Mieterträge setzen. Wertbestimmend sind der Modernisierungsgrad der Substanz, ungenutzte Dachgeschosse und die Frage, ob deren Ausbau baurechtlich überhaupt zulässig ist. In Erhaltungssatzungsgebieten kommen Genehmigungsvorbehalte hinzu, die Aufteilung und umfassende Modernisierung begrenzen — zwei nominell vergleichbare Wohnungen können deshalb deutlich auseinanderliegende Werte haben.
Für die Bewertung bedeutet das: Pauschale Verfahren und Online-Rechner scheitern an der Kleinteiligkeit dieses Teilmarkts. Eigentumswohnungen bewerten wir im Vergleichswertverfahren, vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Restnutzungsdauer und tatsächlicher Mietstruktur. Bei Erbschaft oder Schenkung erstellen wir Gutachten, die gegenüber dem Finanzamt als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen können. Wir arbeiten mit den Bodenrichtwerten und der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München; Ortstermine in der Isarvorstadt richten wir von unserem Münchner Standort aus kurzfristig ein.
Typische Bewertungsanlässe in Isarvorstadt
- Erbschaft einer Altbauwohnung im Gärtnerplatzviertel — Verkehrswertgutachten und Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt
- Scheidung mit gemeinsamer Eigentumswohnung im Glockenbachviertel — nachvollziehbarer Verkehrswert für Zugewinnausgleich oder Auszahlung
- Verkauf einer Gründerzeitwohnung am Isarufer — belastbare Preisgrundlage statt Bauchgefühl
- Schenkung von Wohneigentum an die nächste Generation — Wertermittlung vor dem Notartermin; das Gutachten kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen
- Geerbtes Mehrfamilienhaus in der Isarvorstadt — Ertragswertverfahren mit Restnutzungsdauer und Prüfung des Dachgeschoss-Baurechts
- Kauf oder Verkauf im Erhaltungssatzungsgebiet — Einordnung, wie Satzung und Genehmigungsvorbehalte den Marktwert beeinflussen
Zuständige Stellen
- Amtsgericht
- Amtsgericht München
- Finanzamt
- Finanzamt München
- Gutachterausschuss
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München
Einsatzgebiet: Gärtnerplatzviertel · Glockenbachviertel · Isarufer · Quartier an der Reichenbachbrücke · Lagen an der Museumsinsel
Unsere Gutachten in Isarvorstadt
HonorareRestnutzungsdauergutachten ab 749 € · Kurzgutachten ab 990 € · Verkehrswertgutachten ab 1.990 € — jeweils inkl. MwSt., verbindliches Festpreisangebot vor Beauftragung.
Häufige Fragen aus Isarvorstadt
Welche Behörden und Stellen sind für eine Immobilienbewertung in der Isarvorstadt zuständig?
Für Grundbuchauszüge und Nachlassangelegenheiten ist das Amtsgericht München zuständig, steuerliche Fragen zu Erbschaft und Schenkung bearbeitet das Finanzamt München. Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München. Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen auf Wunsch für Sie und stützen unsere Gutachten auf diese amtlichen Datenquellen.
Wie schnell ist ein Ortstermin in der Isarvorstadt möglich?
Die Isarvorstadt liegt in der Kernstadt unseres Einzugsgebiets München-Salzburg. Ortstermine richten wir für Sie in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen ein; Anfahrtspauschalen berechnen wir nicht.
Wie beeinflusst die Erhaltungssatzung den Wert meiner Wohnung im Gärtnerplatz- oder Glockenbachviertel?
In Erhaltungssatzungsgebieten stehen die Umwandlung in Wohneigentum und bestimmte Modernisierungen unter Genehmigungsvorbehalt; das kann Entwicklungspotenziale begrenzen und den Wert gegenüber vergleichbaren Objekten außerhalb der Satzungsgebiete verändern. Wir prüfen für jedes Objekt, ob und in welchem Umfang eine Erhaltungssatzung gilt, und bilden die Auswirkungen nachvollziehbar im Gutachten ab. So erhalten Sie einen belastbar begründeten Wert, den Sie gegenüber Finanzamt oder Gericht verwenden können.
Was ist ein nicht ausgebautes Dachgeschoss in der Isarvorstadt wert?
Das hängt vor allem vom Baurecht ab: Nur wenn ein Ausbau genehmigungsfähig ist, lässt sich das Dachgeschoss als Potenzialfläche ansetzen; Erhaltungssatzung und bauordnungsrechtliche Anforderungen können dem entgegenstehen. Wir prüfen die baurechtliche Ausgangslage und setzen realistische Ausbaukosten und Wertbeiträge an, statt mit pauschalen Zuschlägen zu arbeiten. Bei Mehrfamilienhäusern fließt das Ergebnis in das Ertragswertverfahren ein.
Stadtteilgenaue Bewertung
Immobilienbewertung in den Isarvorstadter Stadtteilen
Zwischen den Lagen liegen oft mehrere tausend Euro pro Quadratmeter — deshalb bewerten wir stadtteilgenau, mit den Bodenrichtwerten der jeweiligen Mikrolage.
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