Immobilienbewertung in Österreich und Salzburg: LBG, Unterschiede zu Deutschland und der Grenzraum

Die kurze Antwort: LBG statt ImmoWertV

In Österreich richtet sich die Immobilienbewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) von 1992, ergänzt durch die technische ÖNORM B 1802-1. Der zentrale Wertmaßstab ist — wie in Deutschland — der Verkehrswert: der Preis, der bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar ist (§ 2 LBG). Auch die drei Bewertungsverfahren, das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, sind praktisch deckungsgleich mit der deutschen ImmoWertV 2021. Wer die deutsche Systematik kennt, findet sich fachlich schnell zurecht.

Die relevanten Unterschiede liegen nicht in der Methode, sondern im Umfeld: bei der Marktdaten-Infrastruktur, bei der Besteuerung und bei der Frage, welche Qualifikation ein Sachverständiger für welchen Zweck mitbringen muss. Genau diese Punkte entscheiden im Grenzraum München–Salzburg darüber, ob ein Gutachten seinen Zweck tatsächlich erfüllt — oder ob es am falschen Recht vorbei erstellt wurde.

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz: der österreichische Rechtsrahmen

Das LBG (BGBl. Nr. 150/1992) wurde ursprünglich für die gerichtliche Bewertung geschaffen — etwa in Enteignungs-, Exekutions- oder Aufteilungsverfahren — hat sich seither aber zum allgemein anerkannten Bewertungsstandard für nahezu alle Anlässe entwickelt. § 2 definiert den Verkehrswert und stellt klar, dass persönliche Vorlieben oder ideelle Wertschätzungen außer Betracht bleiben. § 3 verlangt Verfahren, die dem Stand der Wissenschaft entsprechen, und nennt das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren (§§ 4 bis 6 LBG). Der Sachverständige wählt das dem Objekt angemessene Verfahren und muss seine Wahl nachvollziehbar begründen.

Die technische Ausgestaltung liefert die ÖNORM B 1802-1 in der Ausgabe 2019, die die alte Fassung von 1997 abgelöst hat. Sie regelt Begriffe, die marktgestützte Herleitung des Liegenschaftszinssatzes, die wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer sowie den formalen Aufbau des Gutachtens einschließlich der offenzulegenden Annahmen. Für die Diskontierung im Ertragswertverfahren ergänzt die ÖNORM B 1802-2. Diese Normen sind das österreichische Pendant zu den Anlagen und Wertermittlungsgrundsätzen der deutschen ImmoWertV — inhaltlich verwandt, im Detail aber eigenständig.

Deutschland und Österreich im direkten Vergleich

Auf den ersten Blick wirken beide Systeme wie Geschwister. Im Detail zeigt die folgende Übersicht, wo Eigentümer und Investoren aufpassen müssen:

Die größte praktische Hürde ist die Datenlage. In Deutschland liefern die Gutachterausschüsse flächendeckend Bodenrichtwerte und eine amtliche Kaufpreissammlung. Österreich kennt keine vergleichbare Ausschuss-Struktur: Belastbare Marktdaten stammen aus der grundbücherlichen Kaufpreissammlung, dem Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (WKO) sowie aus Auswertungen der Statistik Austria. Ein Sachverständiger, der beide Märkte bedient, muss beide Datenwelten sicher beherrschen — sonst entstehen Werte, die formal nach dem richtigen Verfahren, aber auf der falschen Datenbasis ermittelt wurden.

Steuern: Warum Österreich anders tickt

Der auffälligste Unterschied betrifft die Erbschaft- und Schenkungsteuer — die es in Österreich schlicht nicht mehr gibt. Sie wurde 2008 abgeschafft. Wer eine österreichische Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Erbschaftsteuer wie in Deutschland, sondern Grunderwerbsteuer nach einem progressiven Stufentarif auf den sogenannten Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2,0 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % darüber. Das verschiebt die Bewertungsfrage von der deutschen Immobilienbewertung bei Erbschaft hin zur korrekten Ermittlung des Grundstückswerts.

Dieser Grundstückswert wird nach der Grundstückswertverordnung 2016 bestimmt — pauschal über ein Bodenwert-Gebäudewert-Modell oder über den Immobilienpreisspiegel. Wie in Deutschland (§ 198 BewG) gibt es aber eine Öffnungsklausel: Weisen Sie mit einem Schätzgutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen. Einem Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen kommt dabei die Vermutung der Richtigkeit zu. Bei ungünstig typisierten Objekten — Sanierungsstau, Baurechte, eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch — kann sich der Nachweis lohnen; die Logik entspricht dem deutschen Gegengutachten fürs Finanzamt.

Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 % auf den Veräußerungsgewinn bei sogenanntem Neuvermögen. Altvermögen (Anschaffung vor dem 31. März 2002) wird effektiv mit nur 4,2 % des Verkaufspreises besteuert. Eine feste Spekulationsfrist wie die deutschen zehn Jahre existiert nicht — dafür Befreiungen für den Hauptwohnsitz und für selbst hergestellte Gebäude.

Auch die Abschreibung folgt eigenen Regeln. Vermietete Wohngebäude werden in Österreich mit 1,5 % pro Jahr abgeschrieben, was rund 67 Jahren Nutzungsdauer entspricht — nicht mit den deutschen 2 %. Der Grundanteil gilt seit 2016 pauschal mit 40 % als nicht abschreibbar, sofern kein anderer Wert nachgewiesen wird. Und wie in Deutschland lässt sich über ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belegen (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG). Die Methodik entspricht dem deutschen Restnutzungsdauergutachten, nur die gesetzliche Ausgangs-AfA ist eine andere — mehr dazu im Ratgeber AfA erhöhen.

Anlässe: Wann Sie in Salzburg ein Gutachten brauchen

Die Anlässe für ein Gutachten sind auf beiden Seiten der Grenze ähnlich — die rechtliche Verpackung unterscheidet sich. Diese Situationen führen in Österreich am häufigsten zu einer Bewertung:

• Kauf und Verkauf: eine neutrale Wertermittlung als Verhandlungsbasis, unabhängig vom Angebotspreis des Maklers.
• Finanzierung und Beleihung: Banken verlangen für die Kreditvergabe eine methodisch nachvollziehbare Bewertung.
• Schenkung und Erbteilung: Grundlage für den Grunderwerbsteuer-Nachweis und für die faire Aufteilung unter Miterben.
• Scheidung: Im österreichischen Aufteilungsverfahren wird das eheliche Gebrauchsvermögen bewertet — ein Gutachten schafft die neutrale Zahlenbasis, ganz wie bei der deutschen Immobilienbewertung bei Scheidung.
• Immobilienertragsteuer: Nachweis der Anschaffungskosten oder des Verkehrswerts zum Stichtag, um die ImmoESt korrekt zu ermitteln.
• Zwangsversteigerung: Im Exekutionsverfahren nach der Exekutionsordnung bestimmt der gerichtlich bestellte Sachverständige den Schätzwert — anders als beim deutschen Gutachten zur Zwangsversteigerung nach dem ZVG.
• AfA und Nutzungsdauer: Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer für Vermieter, um die Abschreibung zu erhöhen.

Grenznahe Bewertung: Welches Recht gilt zwischen Salzburg und Bad Reichenhall?

Für Eigentümer im Raum Salzburg, Bad Reichenhall und Freilassing ist die entscheidende Frage nicht Sprache oder Währung — beide sind identisch —, sondern: Welches Recht gilt? Die Antwort ist eindeutig: Es zählt die Lage der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Eigentümers oder der Sitz des Gutachters. Ein Objekt in Salzburg wird nach LBG und ÖNORM bewertet, ein Objekt in Berchtesgaden nach ImmoWertV.

Das klingt banal, hat aber handfeste Folgen. Ein deutsches Standardgutachten passt nicht automatisch auf ein österreichisches Objekt: Wertmaßstab, Datenquellen und vor allem die steuerlichen Anschlussfragen unterscheiden sich. Umgekehrt hilft ein österreichisches Gutachten dem deutschen Finanzamt wenig. Wer grenznah kauft, erbt oder investiert, braucht deshalb einen Sachverständigen, der beide Regelwerke sauber trennt und weiß, wann welches Format verlangt ist. Als ALPHAUS Immobilienbewertung sind wir mit Standorten in München und Bad Reichenhall genau auf diesen Korridor München–Salzburg ausgerichtet.

Qualifikation: Was in Österreich zählt

Damit zur wichtigsten Weiche — der Qualifikation. In Österreich entscheidet der Zweck. Für gerichtliche Verfahren wie Exekution, eheliche Aufteilung oder Enteignung bestellt das Gericht einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen aus der offiziellen Gerichtssachverständigenliste. Diese Zertifizierung ist an das österreichische Sachverständigen- und Dolmetschergesetz gebunden und lässt sich nicht durch eine ausländische Qualifikation ersetzen. Auch für den Steuer-Nachweis nach der Grundstückswertverordnung entfaltet erst das Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen die volle Vermutung der Richtigkeit.

Für private Zwecke — Kauf, Verkauf, Finanzierung, familiäre Aufteilung, Entscheidungsgrundlagen — zählt dagegen die fachliche Kompetenz. Hier ist die international anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) ein belastbarer Kompetenznachweis, der bewusst nicht an einer Staatsgrenze endet. In Deutschland ist die ISO-17024-Zertifizierung seit 2009 der öffentlichen Bestellung gleichgestellt (§ 36a GewO); § 6 BelWertV vermutet bei ihr die Qualifikation, und das LG Hechingen hat sie ausdrücklich anerkannt (Beschl. v. 19.07.2017 – 1 OH 19/15). Ergänzend ist unser Team nach dem DEKRA-Standard zertifiziert.

Unsere Neutralität stützt sich nicht auf Behauptungen, sondern auf die Struktur: Wir arbeiten zu einem Festpreis, der vom ermittelten Wert unabhängig ist, nach normierten Verfahren und mit der vollen Haftung des Sachverständigen. Für die grenznahe Praxis heißt das konkret: Wir erstellen private Werteinschätzungen und Kurzgutachten zur ersten Orientierung, liefern für Finanzierung und behördliche Zwecke das vollständige Verkehrswertgutachten und koordinieren für den österreichischen Gerichts- und Steuer-Nachweis mit gerichtlich zertifizierten Kollegen vor Ort.