Geerbtes Haus: So bewertet das Finanzamt — und so wehren Sie sich gegen zu hohe Werte

Wie das Finanzamt Ihre geerbte Immobilie bewertet

Das Finanzamt bewertet ein geerbtes Haus im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz — ohne Besichtigung und mit pauschalen Ansätzen, die Mängel und Belastungen der Immobilie nicht berücksichtigen. Gegen einen zu hohen Wert wehren Sie sich über die Öffnungsklausel des § 198 BewG: Weisen Sie durch das Gutachten eines Sachverständigen, der öffentlich bestellt und vereidigt ist oder den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat, einen niedrigeren gemeinen Wert nach, muss das Finanzamt diesen ansetzen. Entscheidend ist die Frist: Der Einspruch gegen den Feststellungsbescheid muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt sein.

Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie nicht. Es bewertet im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz: Für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren mit den Daten der Gutachterausschüsse zum Einsatz, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren, sonst das Sachwertverfahren — jeweils mit pauschalen Ansätzen.

Was dabei systematisch unberücksichtigt bleibt: Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstige Grundrisse, Feuchtigkeitsschäden, Lärmbelastung, eingetragene Wohnrechte oder ein Nießbrauch. Seit der Reform der Bewertungsparameter zum 1. Januar 2023 fallen die typisierten Werte zudem deutlich höher aus als früher — die Schere zwischen Steuerwert und tatsächlichem Marktwert hat sich weiter geöffnet.

Ihr gesetzliches Gegenmittel: § 198 BewG

Der Gesetzgeber kennt die Schwächen der Typisierung und hat deshalb die Öffnungsklausel des § 198 BewG geschaffen: Weisen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach, muss das Finanzamt diesen ansetzen. Der Nachweis gelingt auf zwei Wegen: durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkauf der Immobilie oder durch ein Gutachten.

Beim Gutachten ist die Finanzverwaltung streng: Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses dienen oder eines von Sachverständigen, die öffentlich bestellt und vereidigt sind oder die eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Maklereinschätzungen, Online-Bewertungen und Wertermittlungen ohne diese Qualifikation weist die Finanzverwaltung für diesen Zweck regelmäßig zurück.

Fristen: Warum Sie jetzt handeln sollten

Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Das Gutachten selbst darf auch später im Einspruchsverfahren nachgereicht werden — aber der Einspruch muss fristgerecht eingelegt sein. Praktisch heißt das: Bescheid erhalten, Frist notieren, Einspruch einlegen (ggf. durch den Steuerberater), parallel die Ersteinschätzung des Sachverständigen einholen.

Bewertet wird immer auf den Todestag des Erblassers. Das ist auch Monate oder Jahre später möglich — der Sachverständige rekonstruiert den Zustand zum Stichtag aus Unterlagen, Fotos und der Ortsbesichtigung.

Wann sich der Gegenbeweis lohnt — und wann nicht

Die Faustregel: Liegt der Bescheidwert mehr als 40.000–50.000 € über dem realistischen Marktwert und wird der persönliche Freibetrag überschritten, übersteigt die Steuerersparnis das Gutachtenhonorar fast immer deutlich. Bei 19 % Steuersatz spart jede 10.000 € Wertkorrektur 1.900 € Steuern. Was ein Verkehrswertgutachten kostet und wovon der Festpreis abhängt, schlüsselt unser Ratgeber Verkehrswertgutachten-Kosten in Deutschland nach Objektart auf.

Kein Gutachten brauchen Sie, wenn der Nachlass innerhalb der Freibeträge bleibt (Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €) oder das Familienheim steuerfrei übergeht. Seriöse Sachverständige prüfen das vorab kostenlos — und raten ab, wenn sich der Aufwand für Sie nicht rechnet.