Zugewinnausgleich mit Haus berechnen: Anfangsvermögen, Endvermögen und ein durchgerechnetes Beispiel

Die kurze Antwort

Beim Zugewinnausgleich wird für jeden Ehegatten getrennt gerechnet: Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den Zugewinn (§ 1373 BGB). Wer während der Ehe den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte der Differenz — als Geldbetrag, nicht als Anteil am Haus. Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert in diese Rechnung ein: im Endvermögen mit dem Wert zum Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, im Anfangsvermögen — falls sie bei der Heirat schon vorhanden war oder später geerbt oder geschenkt wurde — mit dem Wert zum Tag der Eheschließung beziehungsweise des Erwerbs.

Weil jeder Euro Verkehrswert zur Hälfte in die Ausgleichsforderung durchschlägt, ist der Hauswert fast immer die umkämpfteste Zahl des ganzen Verfahrens. Ein neutral ermittelter Verkehrswert zum richtigen Stichtag ist deshalb keine Formalie, sondern das Fundament der gesamten Rechnung — und häufig der Schlüssel, um sie ohne Gericht abzuschließen.

Das Prinzip: zwei Vermögensbilanzen, eine Ausgleichsforderung

Wer ohne Ehevertrag heiratet, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet nicht, dass beiden alles gemeinsam gehört — jeder Ehegatte bleibt Eigentümer seines Vermögens. Ausgeglichen wird bei der Scheidung nur der Vermögenszuwachs während der Ehe: Nach § 1373 BGB ist der Zugewinn der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Beide Größen sind Bilanzen aus Vermögenswerten und Schulden — die Restschuld eines Immobilienkredits mindert das Vermögen also genauso, wie das Haus es erhöht.

Aus den beiden Zugewinnen entsteht die Ausgleichsforderung: Der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn zahlt dem anderen die Hälfte des Überschusses (§ 1378 BGB). Wichtig für das Verständnis: Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldanspruch. Das Haus selbst wird dadurch weder geteilt noch übertragen — wem es gehört, steht im Grundbuch und ändert sich durch die Scheidung nicht. Ob ein Ehegatte die Immobilie übernimmt, beide verkaufen oder sie im Miteigentum bleibt, ist eine zweite, eigenständige Frage; sie behandeln wir im Ratgeber zum Ablauf der Immobilienbewertung bei Scheidung.

Die zwei Stichtage: Eheschließung und Zustellung des Scheidungsantrags

Für das Endvermögen ist nicht der Tag der Scheidung maßgeblich und auch nicht der heutige Marktwert. Nach § 1384 BGB zählt der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird — die sogenannte Rechtshängigkeit. Zwischen Trennung, Zustellung und Scheidungstermin liegen oft Jahre, in denen sich der Immobilienmarkt deutlich bewegt. Der Stichtag entscheidet deshalb mit darüber, welcher Marktzustand in die Rechnung eingeht — und ein Sachverständiger kann den Verkehrswert auf genau diesen Tag rückwirkend ermitteln, auch wenn die Besichtigung später stattfindet.

Für das Anfangsvermögen zählt der Tag der Eheschließung. Hier steckt ein verbreiteter Irrtum: Anzusetzen ist nicht der damalige Kaufpreis, sondern der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Heirat — auch dieser Wert lässt sich aus Unterlagen, Bodenrichtwerten und der dokumentierten Marktentwicklung rekonstruieren.

Ein Konzept sollten Sie zumindest dem Namen nach kennen: die Indexierung. Das Anfangsvermögen wird für die Rechnung kaufkraftbereinigt, also anhand des Verbraucherpreisindex auf das Preisniveau des Endstichtags hochgerechnet. Sonst würde reine Geldentwertung als Zugewinn ausgeglichen. Die konkrete Indexrechnung gehört in die Hände Ihres Anwalts — für das Verständnis genügt: Sie verkleinert den rechnerischen Zugewinn und wirkt damit zugunsten desjenigen, der Vermögen mit in die Ehe gebracht hat.

Geerbtes oder geschenktes Haus: nur die Wertsteigerung zählt

Wurde die Immobilie während der Ehe geerbt oder geschenkt, greift eine Sonderregel mit großer Wirkung: der privilegierte Erwerb nach § 1374 Abs. 2 BGB. Solches Vermögen wird dem Anfangsvermögen zugerechnet, obwohl es erst während der Ehe hinzukam. Die Folge: Der Substanzwert der Erbschaft oder Schenkung bleibt ausgleichsfrei — in den Zugewinn fällt nur die Wertsteigerung zwischen dem Erwerb und dem Endstichtag.

Ein Zahlenbild macht das greifbar: War das geerbte Haus beim Erbfall 500.000 € wert und zum Stichtag der Zustellung 650.000 €, dann erhöht nicht das ganze Haus den Zugewinn, sondern — vor Kaufkraftbereinigung — nur die Steigerung von 150.000 €. Auch beim privilegierten Erwerb wird der Ausgangswert indexiert, hier ab dem Zeitpunkt des Erwerbs.

Praktisch bedeutet das: Für ein geerbtes Haus braucht die Rechnung zwei sauber ermittelte Verkehrswerte — den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls, rückwirkend ermittelt, und den Wert zum Endstichtag. Wer hier mit geschätzten Zahlen arbeitet, verschenkt entweder die eigene Privilegierung oder gleicht Beträge aus, die das Gesetz gar nicht verlangt.

Das Rechenbeispiel: vom Verkehrswert zur Ausgleichszahlung

Die folgende Rechnung ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Rundwerten — kein realer Fall. Aus Gründen der Übersichtlichkeit lassen wir die Indexierung des Anfangsvermögens und weitere Positionen wie Hausrat oder Altersvorsorge weg. Angenommen wird: Ehegatte A hat das Familienheim während der Ehe als Alleineigentümer gekauft; zum Endstichtag beträgt der im Gutachten ermittelte Verkehrswert 700.000 €, die Restschuld des Darlehens 150.000 €.

Warum der Verkehrswert der Streitkern ist — und wie Sie ihn neutral klären

Das Beispiel zeigt die Hebelwirkung: Wäre das Haus im Gutachten nicht mit 700.000 €, sondern mit 640.000 € angesetzt worden, sänke die Ausgleichsforderung um 30.000 € — jeder Euro Verkehrswert wirkt zur Hälfte. Genau daraus entsteht die typische Interessenlage: Wer die Immobilie behalten und den anderen auszahlen will, rechnet tendenziell niedrig; wer ausgezahlt wird, rechnet hoch. Zwei Makler-Einschätzungen im Abstand von 100.000 € sind in Trennungsfällen keine Seltenheit — und solche Einschätzungen werden von Gerichten nicht als Nachweis anerkannt.

Beauftragt jede Seite ein eigenes Parteigutachten, liegen am Ende zwei Zahlen auf dem Tisch, und das Familiengericht bestellt im Streitfall häufig noch einen dritten, eigenen Sachverständigen. Der wirtschaftlichere Weg ist meist das gemeinsam beauftragte, neutrale Gutachten: ein Verkehrswert zum richtigen Stichtag, methodisch nach der ImmoWertV hergeleitet, das Honorar geteilt. Unsere Neutralität ergibt sich dabei aus der Struktur, nicht aus Behauptungen: Wir arbeiten zum Festpreis, unser Honorar ist vom Ergebnis entkoppelt — der Wert folgt allein den normierten Verfahren. Die Bewertung nimmt ein nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger vor.

Trennungsfälle behandeln wir diskret: Auf Wunsch koordinieren wir Termine mit beiden Seiten getrennt und melden uns per Rückruf zu einer Zeit, die Sie bestimmen. Was die Bewertung kostet und wie sie abläuft, steht auf der Leistungsseite zur Immobilienbewertung bei Scheidung; ob sich ein Gutachten in Ihrer Konstellation überhaupt lohnt, klären wir vorab in der kostenlosen Ersteinschätzung. Die rechtliche Durchführung des Zugewinnausgleichs — Indexierung, Auskunftsansprüche, Verrechnung — gehört zu Ihrem Fachanwalt für Familienrecht; auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich; die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.