Haus geerbt — was tun? Die ersten Schritte: Erbschein, Grundbuch, Finanzamt und der Wert der Immobilie

Die kurze Antwort

Wer ein Haus geerbt hat, braucht in den ersten Wochen drei Dinge: Klarheit über die Erbfolge, die Fristen im Blick und eine belastbare Zahl für den Wert der Immobilie. Auf die Frage „Haus geerbt, was tun“ lautet die Antwort deshalb: Erstens den Erbnachweis beschaffen, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, und in der Regel binnen sechs Wochen entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen (§ 1944 BGB). Zweitens den Erwerb binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) und das Grundbuch berichtigen lassen; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Drittens den Verkehrswert klären, bevor Sie über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden; liegt er unter dem Wert, den das Finanzamt ansetzt, kann er nach § 198 BewG die Erbschaftsteuer senken.

Alles Weitere folgt aus diesen drei Schritten. Ob Steuer anfällt, hängt am festgestellten Wert und an Ihrem Freibetrag; ob eine Erbengemeinschaft zur Einigung findet, hängt fast immer daran, ob alle dieselbe Zahl akzeptieren.

Schritt 1: Erbfolge klären — Erbschein, Testament, Annahme oder Ausschlagung

Mit dem Tod geht das Haus als Teil des gesamten Vermögens auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB); nachzuweisen ist die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt dennoch. Dafür gilt § 35 GBO: Den Nachweis führt ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung; ein Erbschein ist dann in der Regel entbehrlich. Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge führt dagegen kein Weg am Erbschein des Nachlassgerichts vorbei (§ 2353 BGB).

Vor dem Antrag steht eine Grundsatzfrage: annehmen oder ausschlagen. Die Ausschlagung ist in der Regel nur binnen sechs Wochen möglich, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Anfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben; bei einem Testament beginnt die Frist nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB), bei Auslandsbezug sind es sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Verstreicht die Frist, gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB), mit allen Verbindlichkeiten, die im Nachlass stecken.

Ob Grundschulden, Darlehensreste oder Sanierungsbedarf den Wert des Hauses übersteigen, lässt sich in sechs Wochen selten aus dem Gefühl beantworten; eine erste Werteinschätzung schafft die Grundlage für die Entscheidung. Die rechtliche Beurteilung der Ausschlagung gehört zu einem Fachanwalt für Erbrecht; auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich. Die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst. Für eine Liegenschaft in Österreich gilt ein eigenes Verfahren, die Verlassenschaftsabhandlung.

Schritt 2: Fristen nach dem Erbfall — Anzeige beim Finanzamt, Grund­buch­be­rich­ti­gung, Steu­er­erklä­rung

Zwei Fristen laufen nach dem Erbfall von selbst: sechs Wochen für die Ausschlagung und drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt; für die Grundbuchberichtigung gibt es keine gesetzliche Frist, aber eine zweijährige Gebührenfreiheit. Die Anzeigepflicht trifft jeden Erwerber: Binnen drei Monaten, nachdem Sie vom Anfall der Erbschaft erfahren haben, ist der Erwerb dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für Erbfälle, in denen ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat, greift bei Grundbesitz ausdrücklich nicht (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Wer ein Haus erbt, zeigt den Erwerb also auch dann an, wenn ein notarielles Testament vorliegt. Ein Vordruck ist nicht vorgeschrieben; die Anzeige soll die Angaben des § 30 Abs. 4 ErbStG enthalten.

Die eigentliche Erbschaftsteuererklärung fordert das Finanzamt anschließend an; die Frist dafür setzt es selbst, sie beträgt mindestens einen Monat (§ 31 Abs. 1 ErbStG). Mehrere Erben dürfen die Erklärung gemeinsam abgeben (§ 31 Abs. 4 ErbStG). Für den Wert des Hauses kommt eine Feststellungserklärung hinzu (Schritt 3).

Das Grundbuch wird durch den Erbfall unrichtig, denn es nennt weiterhin den Erblasser. Eine gesetzliche Frist zur Berichtigung gibt es nicht; das Grundbuchamt kann Ihnen die Berichtigung aber aufgeben, sobald es vom Erbfall erfährt (§ 82 GBO). Wirtschaftlich zählt eine andere Grenze: Wird der Antrag auf Eintragung der Erben binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht, wird dafür keine Gebühr erhoben, und das gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, Anmerkung Absatz 1). Soll das Haus ohnehin verkauft werden, müssen Sie sich nicht zuvor selbst eintragen lassen; die Übertragung auf den Käufer kann unmittelbar eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO).

Schritt 3: Bedarfswert des Finanzamts oder Verkehrswert — welche Zahl zählt

Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen eigenen, typisiert ermittelten Grundbesitzwert an, in der Praxis Bedarfswert genannt, und dieser Wert liegt häufig über dem Preis, den der Markt zahlen würde. Festgestellt wird er gesondert vom Lagefinanzamt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 152 Nr. 1 BewG) und geht mit diesem Betrag in die Erbschaftsteuer ein (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Maßgeblich sind die Verhältnisse am Todestag, denn mit ihm entsteht die Steuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 ErbStG). Besichtigt wird dabei nichts; die Bewertung folgt typisierten Verfahren mit Bodenrichtwerten und pauschalen Ansätzen, und Sanierungsstau, ein ungünstiger Grundriss oder ein eingetragenes Wohnrecht bleiben außen vor: Die typisierte Bewertung kennt Ihr Objekt nicht. Im Raum München und in Oberbayern kommt hinzu, dass die Bodenrichtwerte so hoch liegen, dass auch ein durchschnittliches Einfamilienhaus die Freibeträge von 500.000 € für Ehegatten und 400.000 € je Kind (§ 16 Abs. 1 ErbStG) überschreiten kann.

Hier setzt § 198 BewG an: Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisierte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses dienen oder das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige bestellt oder zertifiziert worden ist; das Finanzamt prüft die Herleitung im Einzelfall. Unsere Sachverständigen sind nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, ausgestellt von einer solchen Stelle (DIAZert, DAkkS-akkreditierte Stelle). Das Verkehrswertgutachten für den Erbfall kostet bei uns ab 3.850 € inklusive Mehrwertsteuer als Festpreis, gestaffelt nach dem Objektwert; die Wertklasse legen wir vor der Beauftragung fest, und der Preis ändert sich nicht mehr, wenn das Gutachten später zu einem höheren Wert kommt. Alle Sätze stehen in der Honorarübersicht.

Zwei Vergünstigungen sollten Sie kennen, bevor Sie rechnen. Eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie wird nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Das vom Erblasser selbst bewohnte Familienheim bleibt für den Ehegatten und für Kinder steuerfrei, wenn der Erwerber es unverzüglich selbst bewohnt und zehn Jahre dabei bleibt; bei Kindern gilt das, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Welche Regel in Ihrem Fall trägt, beurteilt Ihr Steuerberater. Liegt der Feststellungsbescheid bereits vor, zählt die Monatsfrist: Wie der Einspruch läuft und wie das Gutachten nachgereicht wird, beschreibt der Ratgeber Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid.

Erben­ge­mein­schaft: gemeinsam entscheiden, bevor jemand die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung beantragt

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, gehört das Haus allen gemeinsam (§ 2032 Abs. 1 BGB); verkaufen, vermieten oder übernehmen kann es nur, wer die übrigen Miterben mitnimmt. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu; nur zur Erhaltung notwendige Maßnahmen, etwa die undichte Stelle im Dach, darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Zugleich kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Niemand muss in der Gemeinschaft bleiben, aber niemand kann verlangen, von den anderen ausgezahlt zu werden; die Auszahlung ist stets eine Vereinbarung. Scheitert sie, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, die ein einzelner Miterbe beim Vollstreckungsgericht beantragen kann (§ 180 ZVG).

Erbengemeinschaften scheitern dabei häufig weniger am Ziel als an der Zahl: Wer übernehmen will, rechnet vorsichtig, wer weichen soll, rechnet hoch. Ein Verkehrswertgutachten, das alle Miterben gemeinsam beauftragen, nimmt dem Streit diese Grundlage: eine Zahl, nach den normierten Verfahren hergeleitet, für alle nachvollziehbar und später auch gegenüber dem Finanzamt verwendbar. Auszahlung und Wege der Auseinandersetzung vertieft der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus auszahlen.

Behalten, vermieten oder verkaufen: die Entscheidung nüchtern vorbereiten

Keine der drei Möglichkeiten ist von sich aus richtig; die Entscheidung hängt an Ihrer Lebenslage, am Zustand des Hauses, an den Miterben und an der Steuer, und jede dieser Abwägungen beginnt mit demselben Verkehrswert. Für das Behalten sprechen die eigene Nutzung, gegebenenfalls mit der Familienheim-Befreiung, und ein Objekt in gutem Zustand; dagegen sprechen Sanierungsbedarf, der sich vom Wert erst abziehen lässt, wenn er beziffert ist, und Miterben, die ausgezahlt werden wollen. Die Vermietung erhält das Vermögen und bringt Erträge, verlangt aber Verwaltung; bei älteren Gebäuden entscheidet der Instandhaltungsstand, ob die Miete den Aufwand trägt.

Beim Verkauf gehören zwei Punkte vorher auf den Tisch: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem Erbfall nicht neu, denn Ihnen wird die Anschaffung des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG); und ein Verkaufspreis, der binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wird, kann nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis des niedrigeren Werts dienen. Beides vertieft der Ratgeber Haus geerbt und verkaufen: welche Steuern zählen. Für den Verkauf selbst gilt die Reihenfolge: erst der Wert, dann der Angebotspreis. Das Gutachten ist das Fundament des Angebotspreises, und dieselbe Bewertung trägt später den Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Wann ein Gutachten hilft — und wann Sie es nicht brauchen

Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich nach dem Erbfall immer dann, wenn eine Zahl gegenüber Dritten bestehen muss: gegenüber dem Finanzamt, den Miterben, einem Pflichtteilsberechtigten oder dem Käufer. Es lohnt sich nicht, wenn keine Steuer anfällt und niemand mitentscheidet. Die typischen Anlässe:

Kein Gutachten für das Finanzamt brauchen Sie, wenn der Nachlass innerhalb der Freibeträge bleibt oder das Familienheim steuerfrei übergeht und keine Miterben mitentscheiden; ob eine Befreiung in Ihrem Fall greift, beurteilt Ihr Steuerberater. Ob sich das Gutachten wirtschaftlich trägt, prüfen wir vor jeder Beauftragung kostenfrei und sagen es Ihnen auch, wenn es sich für Sie nicht rechnet.

• Der Feststellungsbescheid liegt über dem realistischen Marktwert und Ihr Freibetrag ist überschritten: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.
• Eine Erbengemeinschaft muss sich auseinandersetzen: ein gemeinsam beauftragtes Gutachten als Zahl, die alle tragen.
• Ein Pflichtteilsberechtigter verlangt Auskunft: Der Pflichtteil bemisst sich nach dem Nachlasswert, und die Immobilie ist darin meist der größte Posten.
• Die Ausschlagung steht im Raum, weil Schulden auf dem Haus liegen: eine belastbare Werteinschätzung, bevor die sechs Wochen ablaufen.
• Der Verkauf steht an: der Angebotspreis aus dem Gutachten statt aus einer Schätzung.