Wertgutachten fürs geerbte Haus: Was es kostet — und ab welcher Differenz zum Finanz­amts­wert es sich rechnet

Die kurze Antwort

Ein Verkehrswertgutachten für ein geerbtes Einfamilienhaus kostet bei uns ab 3.850 € inklusive Mehrwertsteuer — als verbindlicher Festpreis, der vor der Beauftragung schriftlich feststeht. Grundlage der Kalkulation ist die BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2026, die das Honorar nach dem Wert des Bewertungsgegenstands staffelt: bis 300.000 € Objektwert 3.850 €, bis 1.000.000 € ab 4.082 €, darüber auf Anfrage. Die Wertklasse legen wir vor der Beauftragung fest; der Preis ändert sich nicht mehr, wenn das Gutachten später zu einem höheren Wert kommt. Ein Kurzgutachten beginnt bei 1.950 €, genügt aber nur für die private Verständigung unter Erben — für den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG verlangt die Finanzverwaltung das vollständige Verkehrswertgutachten. Ob sich das Honorar rechnet, entscheidet die Differenz zwischen dem Wert im Feststellungsbescheid und dem tatsächlichen Marktwert: Jede Korrektur um 10.000 € spart bei 19 % Erbschaftsteuersatz rund 1.900 €.

Die verbreitete Prozentformel — 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts — ist keine Gebührenordnung, sondern ein Preismodell, das Sie nicht akzeptieren müssen: Seit die Honorarordnung für Wertermittlungen 2009 aufgehoben wurde, sind Honorare frei verhandelbar. Was unser Haus im Erbfall im Einzelnen leistet, zeigt die Seite Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Festpreise nach Zweck: Welches Gutachten der Erbfall verlangt

„Erbschaft“ ist kein einheitlicher Bewertungszweck. Hinter dem Anlass stehen drei typische Situationen, die unterschiedliche Formate verlangen — und damit unterschiedliche Kosten. Die Grundregel: Sobald das Finanzamt, ein Gericht oder ein Pflichtteilsberechtigter das Ergebnis prüfen wird, führt am Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kein Weg vorbei. Nur für die einvernehmliche Verständigung innerhalb der Familie genügt das günstigere Kurzgutachten.

Warum Prozent-Honorare gerade beim Erbe teuer werden

Banken- und Portal-Ratgeber beziffern Gutachtenkosten üblicherweise als Anteil am Immobilienwert. Was das in unserer Region bedeutet, zeigen die amtlichen Marktdaten: Nach dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses lag das durchschnittliche Preisniveau weiterverkaufter Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 in der Stadt München bei 1.250.000 €, im Landkreis Dachau bei 850.000 € und im Landkreis Traunstein bei 735.000 €. Ein Honorar von einem Prozent entspräche beim durchschnittlichen Münchner Haus 12.500 €. Zum Vergleich: Unser Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet 3.850 € bis zu einem Objektwert von 300.000 € und ab 4.082 € bis 1.000.000 €. Die Staffel der BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2026, nach der wir kalkulieren, wirkt damit degressiv: Gemessen am Objektwert sind 3.850 € bei 300.000 € rund 1,3 Prozent, 4.082 € bei 1.000.000 € nur noch rund 0,4 Prozent. Je wertvoller das geerbte Haus, desto größer der Abstand zum Prozenthonorar.

Der Festpreis hat neben der Kostensicherheit einen zweiten Effekt, der im Erbfall zählt: Die Wertklasse und damit das Honorar legen wir vor der Beauftragung fest — der Preis ändert sich nicht mehr, wenn das Gutachten später zu einem höheren Wert kommt. Der Sachverständige hat damit kein wirtschaftliches Interesse an einem hohen oder niedrigen Wert; die Zahl folgt allein den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Gegenüber Miterben, die auf das Ergebnis unterschiedlich hoffen, und gegenüber dem Finanzamt, das jede Annahme prüft, ist das ein sachliches Argument.

Wovon der Festpreis im Erbfall tatsächlich abhängt

Den Festpreis, den wir Ihnen vor der Beauftragung nennen, bestimmt zuerst der Objektwert: bis 300.000 € kostet das Verkehrswertgutachten 3.850 €, bis 1.000.000 € ab 4.082 €, darüber nennen wir den Preis auf Anfrage. Nicht die Objektart entscheidet, sondern die Wertklasse — ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus liegt allerdings praktisch immer über 300.000 € Objektwert und damit in der zweiten Klasse. Welche Klasse greift, schätzen wir vor der Beauftragung aus Lage, Größe, Baujahr und Zustand ab; sie steht damit fest, bevor die Bewertung beginnt. Hinzu kommen Zuschläge für besonderen Aufwand, die die Honorarrichtlinie ausweist — im Erbfall sind vor allem drei Punkte relevant.

Der erste ist die Unterlagenlage des Nachlasses, der Punkt, der Erbfälle von anderen Bewertungsanlässen unterscheidet: Baupläne, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsnachweise liegen häufig nicht vor, weil sie beim Erblasser über Jahrzehnte nicht gebraucht wurden. Fehlende Dokumente beschafft der Sachverständige über Behördenauskünfte, fehlende Flächenangaben ermittelt er selbst; die Richtlinie sieht dafür einen Zuschlag von 10 bis 30 Prozent vor, die Gebühren der Behörden weisen wir zusätzlich als Auslagen vorab im Angebot aus. Der zweite Punkt sind die Rechte im Grundbuch: Gerade bei geerbten Häusern sind Wohnrechte oder ein Nießbrauch — etwa zugunsten des überlebenden Elternteils — häufig eingetragen und müssen wertmindernd mitbewertet werden; dafür nennt die Richtlinie 20 bis 50 Prozent. Dieser Aufwand ist zugleich oft der größte Hebel gegen den pauschalen Finanzamtswert.

Der dritte Punkt ist der Stichtag: Bewertet wird auf den Todestag des Erblassers, auch wenn der Auftrag Monate später erteilt wird. Der Sachverständige rekonstruiert den Zustand zum Stichtag aus Unterlagen, Fotos und dem Ortstermin; eine belastbare Aussage zum Wert treffen wir deshalb grundsätzlich erst nach der Besichtigung vor Ort — die kostenfreie Ersteinschätzung vorab betrifft das Korrekturpotenzial und den Festpreis, nicht den Wert selbst. Einen Zuschlag von 20 bis 30 Prozent löst der Stichtag erst aus, wenn mehrere zurückliegende Stichtage zu bewerten sind; der Regelfall des einen Todestags bleibt ohne.

Wann sich das Gutachten rechnet: die Differenz zum Bescheidwert

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien im typisierten Massenverfahren — ohne Besichtigung, mit pauschalen Parametern, die Sanierungsstau, ungünstige Grundrisse oder eingetragene Rechte nicht erfassen. Warum die typisierten Werte deshalb regelmäßig zu hoch ausfallen und wie die beiden Nachweiswege des § 198 BewG im Detail funktionieren, haben wir im Ratgeber Immobilienwert vom Finanzamt zu hoch beschrieben — hier geht es um die Kostenseite dieser Entscheidung.

Die Rechnung ist überschaubar: Bei 19 % Erbschaftsteuersatz spart jede Wertkorrektur um 10.000 € rund 1.900 € Steuern. Ein Gutachten ab 3.850 € hat sich damit rechnerisch ab einer Korrektur von rund 20.300 € bezahlt gemacht; deutlich wird der Effekt ab einer Differenz von rund 60.000 € zwischen Bescheidwert und realistischem Marktwert. Dann stehen dem Honorar in der Regel Ersparnisse im hohen vierstelligen oder fünfstelligen Bereich gegenüber.

Voraussetzung ist, dass überhaupt Steuer anfällt: Bleibt der Erwerb innerhalb der persönlichen Freibeträge (Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €) oder geht das Familienheim steuerfrei über, spart das Gutachten keine Steuern — dann raten wir von der Beauftragung ab. Bei oberbayerischen Preisniveaus sind die Freibeträge allerdings schnell überschritten: Schon das durchschnittliche weiterverkaufte Ein- und Zweifamilienhaus lag 2025 im Landkreis Berchtesgadener Land bei 715.000 € (Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses) — mehr, als ein allein erbendes Kind steuerfrei erwerben kann. Diese Vorprüfung nehmen wir in der kostenfreien Ersteinschätzung vor; wie sich Steuerklasse, Freibetrag und Steuersatz im Einzelnen zusammensetzen, rechnet der Ratgeber Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnen vor. Die steuerliche Würdigung Ihres Falls bleibt Aufgabe Ihres Steuerberaters.

Fristen im Erbfall — und was sie für die Kosten bedeuten

Drei Fristen strukturieren den Erbfall aus Bewertungssicht. Keine davon zwingt zu einem teuren Eilgutachten — aber jede versäumte Frist kann den Nachweis des niedrigeren Werts unmöglich machen und damit ein Vielfaches des Gutachtenhonorars kosten.

Die Monatsfrist erzwingt kein Eilgutachten

Für die Kosten heißt das konkret: Die Einspruchsfrist von einem Monat gilt für den Einspruch, nicht für das Gutachten. Der fristgerechte Einspruch — in der Regel durch Ihren Steuerberater — wahrt Ihre Rechte; das Gutachten reichen Sie anschließend im laufenden Einspruchsverfahren nach. Ein Verkehrswertgutachten stellen wir innerhalb von 4 bis 6 Wochen fertig, sofern alle behördlichen Auskünfte und Unterlagen vorliegen; Fälle mit laufender Einspruchsfrist priorisieren wir. Auf Ihre Anfrage antworten wir bis zum nächsten Werktag mit einem verbindlichen Festpreisangebot — ein Aufpreis für die Fristsituation fällt nicht an.

Wer die Kosten trägt — und was davon abziehbar ist

Wer zahlt, bestimmt der Auftrag. Beauftragt die Erbengemeinschaft das Gutachten gemeinsam. Der Regelfall, wenn eine neutrale Wertbasis für die Auseinandersetzung gebraucht wird —, trägt sie die Kosten gemeinsam; im Innenverhältnis werden sie üblicherweise nach Erbquoten verteilt. Beauftragt ein einzelner Erbe das Gutachten allein, etwa um den Feststellungsbescheid anzugreifen oder seinen Auszahlungsanspruch zu beziffern, trägt er das Honorar zunächst selbst. Wie die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft insgesamt abläuft, beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus und Auszahlung.

Steuerlich können die Gutachtenkosten als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 ErbStG abzugsfähig sein und mindern dann den steuerpflichtigen Erwerb — das Honorar senkt in diesem Fall zusätzlich die Bemessungsgrundlage der Steuer, gegen die es antritt. Die verbindliche Beurteilung für Ihren Fall trifft Ihr Steuerberater; auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich. Die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.

Geerbt in Bayern, geerbt im Salzburger Land: zwei Rechtsräume

Alle Festpreise und Rechtsgrundlagen dieses Ratgebers gelten für Immobilien in Deutschland — Verkehrswert nach § 194 BauGB, Verfahren der ImmoWertV, Nachweis nach § 198 BewG. Liegt das geerbte Objekt im Salzburger Land, läuft stattdessen die Verlassenschaftsabhandlung über den Gerichtskommissär, und bewertet wird nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG); auch die Kostenlogik unterscheidet sich. Beides haben wir gesondert dargestellt: das Verfahren im Ratgeber Gutachten in der Verlassenschaft, die Honorare im Ratgeber Kosten der Immobilienbewertung in Österreich. Unsere Sachverständigen bewerten in beiden Rechtsräumen — für grenznahe Erbfälle mit Objekten auf beiden Seiten der Grenze bleibt es damit bei einem Ansprechpartner.