Industrieimmobilien: Bewertung zwischen Betriebsnutzen und Marktgängigkeit

Nur soweit ein Dritter dafür zahlen würde. Spezialeinbauten wie Prozesskräne, Reinräume oder Sonderfundamente sind für den Eigenbetrieb wertvoll, am Markt aber oft neutral oder sogar wertmindernd, weil Nachnutzer Rückbaukosten einpreisen. Wir trennen sauber zwischen betriebsnotwendigem Nutzen und marktgängigem Wert — das ist gerade bei Nachfolge und Bilanz entscheidend.

Wir werten das Altlastenkataster und vorhandene Untersuchungsberichte aus und setzen erkennbare Risiken als Wertabschlag oder Sanierungskostenansatz an. Für die technische Erkundung selbst arbeiten wir mit Bodengutachtern zusammen; deren Befunde integrieren wir in die Wertermittlung. Ein unbearbeiteter Verdacht ist für Käufer und Banken ein Dealbreaker — ein bezifferter nicht.

Dann rückt die Nachnutzungsperspektive in den Mittelpunkt: Zulässigkeit und Nachfrage für Logistik, Gewerbepark oder — je nach Bauleitplanung — höherwertige Nutzungen. Wir rechnen die realistischen Szenarien mit Freilegungs- und Entwicklungskosten durch; häufig liegt der Bodenwert des entwickelten Areals deutlich über dem Wert der fortgeführten Nutzung.

Vier Größen tragen die Bewertung: die lichte Höhe unter Binder, die Bodentragfähigkeit in Kilonewton je Quadratmeter, das Stützenraster und die Andienung — Zahl der Rampen- und ebenerdigen Tore sowie die Rangierfläche für Sattelzüge. Fällt eine dieser Größen unter das heutige Marktniveau, schrumpft der Mieterkreis von Logistik und großflächiger Produktion auf lokales Handwerk und Lager. Wir messen diese Werte beim Ortstermin und leiten daraus das erreichbare Mietsegment ab, statt einen Durchschnittspreis je Quadratmeter Hallenfläche anzusetzen.

Bewertungsseitig zunächst nicht. Der Markt preist ein Kontaminationsrisiko unabhängig davon ein, wer es verursacht hat, weil das Bodenschutzrecht neben dem Verursacher auch den Grundstückseigentümer als Zustandsverantwortlichen kennt und Erwerber wie Banken das wissen. Wer haftet und in welchem Umfang, ist eine Rechtsfrage für Ihren Fachanwalt; wir beziffern die Wertwirkung. Und der wirksamste Hebel bleibt derselbe: Ein untersuchter und bezifferter Verdacht kostet Wert, ein unbearbeiteter kostet den Käufer.

Bei genehmigungsbedürftigen Anlagen verlangt § 5 Abs. 3 BImSchG nach der Betriebseinstellung den Rückbau der Anlagen und die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Betriebsgeländes. Diese Verpflichtung wandert wirtschaftlich in den Kaufpreis: Wir schätzen den Rückbau- und Entsorgungsaufwand, zinsen ihn auf den Wertermittlungsstichtag ab und weisen ihn als eigene Position aus. Gerade bei Stilllegungsszenarien entscheidet diese Position darüber, ob das Areal noch einen positiven Wert hat.

Für ein Werksareal beauftragen Sie uns. Den Wert bestimmen hier Positionen, die eigens gerechnet und offengelegt werden müssen: der Kostenbarwert der Rückbaupflicht nach § 5 Abs. 3 BImSchG, ein bezifferter Altlastenansatz, Fortführungs- und Zerschlagungsszenarien. Vor Finanzamt und Gericht besteht das Gutachten, weil es von einem Sachverständigen stammt, den eine nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat; Verkehrswert und Beleihungswert für die finanzierende Bank erhalten Sie in einem Auftrag, zum Festpreis, der vor der Beauftragung feststeht. Für eine Ankaufs- oder Portfolioprüfung steht der Gutachterausschuss regelmäßig nicht zur Verfügung — er wird erst auf Antrag hin tätig (§ 193 Abs. 1 BauGB). Jetzt Gutachten anfragen