Bodenrichtwert München: Wo Sie ihn finden, was er aussagt — und wo seine Grenze verläuft

Die kurze Antwort

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München nach § 196 BauGB aus der Kaufpreissammlung ableitet — für abgegrenzte Zonen mit weitgehend gleichen Lagemerkmalen, im Turnus von zwei Jahren. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026; beschlossen hat sie der Ausschuss am 9. Juni 2026, abrufbar sind sie seit dem 30. Juni 2026 über das amtliche Portal BORIS München (bodenrichtwerte-muenchen.de). Eine Einzelauskunft kostet dort derzeit 30 € (Stand: September 2026).

Ebenso wichtig wie der Fundort ist die Einordnung: Der Bodenrichtwert beziffert den Boden einer Lage, nicht den Wert Ihrer Immobilie. Gebäude, Zustand, Zuschnitt, Baurecht und Belastungen bleiben außen vor. Für die erste Orientierung ist er ein solides amtliches Fundament — sobald aber Finanzamt, Gericht oder eine familiäre Auseinandersetzung eine belastbare Zahl verlangen, führt der Weg über die Bewertung des konkreten Objekts, etwa mit einem Verkehrswertgutachten. Die allgemeine Begriffsdefinition finden Sie in unserem Glossar; dieser Artikel behandelt die Münchner Praxis.

Wer die Münchner Bodenrichtwerte ermittelt — und wie

Zuständig für das Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, ein selbstständiges, unabhängiges Gremium nach § 192 BauGB mit Geschäftsstelle im Bewertungsamt der Stadt. Seine Datenbasis ist die Kaufpreissammlung: Jeder notarielle Grundstückskaufvertrag in München wird dort erfasst. Aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab (§ 196 BauGB) — es handelt sich also nicht um Schätzungen oder Angebotspreise, sondern um verdichtete reale Marktdaten.

Ausgewiesen werden die Werte für Bodenrichtwertzonen — Gebiete, in denen Lage, Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Innerhalb einer Zone bezieht sich der Wert auf ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen, etwa einer bestimmten Geschossflächenzahl. Weicht Ihr Grundstück davon ab — anderer Zuschnitt, andere bauliche Ausnutzbarkeit —, ist der Zonenwert nicht eins zu eins übertragbar, sondern muss über Umrechnungskoeffizienten angepasst werden. Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis die meisten Fehlinterpretationen.

Aktualisiert wird im Zweijahresrhythmus jeweils zu Beginn der geraden Jahre. Die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Ausschuss am 9. Juni 2026 beschlossen und anschließend öffentlich ausgelegt; im Portal BORIS München stehen sie seit dem 30. Juni 2026 bereit. Dort sind auch die früheren Stichtage bis zurück zum 31. Dezember 2012 hinterlegt — hilfreich, wenn ein Wert rückwirkend gebraucht wird, etwa für einen zurückliegenden Erbfall.

Wo Sie Bodenrichtwerte für München abrufen

Für das Stadtgebiet München ist BORIS München (bodenrichtwerte-muenchen.de) das amtliche Bodenrichtwert-Informationssystem — betrieben vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt. Die Einzelauskunft ist gebührenpflichtig und kostet derzeit 30 € (Stand: September 2026). Einen Auskunftsanspruch hat dabei jedermann: Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jeder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen; schriftliche amtliche Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle im Bewertungsamt der Stadt.

Verwechslungsgefahr besteht mit den Landesportalen: BORIS Bayern (boris-bayern.de) ist das zentrale Auskunftssystem der bayerischen Gutachterausschüsse — das Stadtgebiet München ist dort jedoch nicht enthalten, wohl aber der Landkreis München und die übrigen Landkreise der Region. Daneben stellt der Freistaat über bodenrichtwerte.bayern.de (den BayernAtlas) Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 1. Januar 2024 für weite Teile Bayerns großteils kostenfrei zur Einsicht bereit. Für ein Grundstück im Münchner Stadtgebiet bleibt der Weg über das städtische Portal beziehungsweise die Geschäftsstelle maßgeblich.

Ein Hinweis zu den zahlreichen kostenlosen Drittanbieter-Karten im Netz: Sie können veraltete Stichtage zeigen und ersetzen keine amtliche Auskunft. Sobald der Wert Beweiszwecken dient — gegenüber Behörden, im Nachlass, in Auseinandersetzungen —, gehört die amtliche Quelle in die Unterlage. In unseren Gutachten holen wir die erforderlichen Auskünfte des Gutachterausschusses im Zuge der Bearbeitung für Sie ein.

Größenordnungen: die Spreizung im Münchner Stadtgebiet

München gehört zu den Städten mit der stärksten Spreizung der Bodenrichtwerte in Deutschland: Zwischen einfachen Zonen am Stadtrand und den zentralen Geschäftslagen liegen mehrere Größenordnungen. Den Spitzenwert weist traditionell die Fußgängerzone der Altstadt aus — für die Kaufingerstraße nennt der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026 einen Bodenrichtwert von 155.000 Euro je Quadratmeter, nach 170.000 Euro zum Stichtag 1. Januar 2024 (Quelle: BORIS München; übereinstimmend dokumentiert in Auswertungen Münchner Bewertungsbüros, Stand: August 2026). Das ist ein reiner Geschäftslagen-Wert ohne Aussagekraft für Wohnlagen — er macht aber greifbar, wie weit die Schere im Stadtgebiet auseinandergeht.

In den Wohnlagen verläuft die Spreizung entlang der bekannten Muster: Innenstadtnahe Viertel und die Lagen entlang der Isar liegen deutlich über den Zonen am Stadtrand, und innerhalb eines Stadtbezirks können benachbarte Zonen spürbar auseinanderliegen. Über die Jahrzehnte haben sich die Richtwerte in vielen Vierteln seit den 1990er-Jahren vervielfacht — mit den Folgen für Erbschaft- und Schenkungsteuer, die wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München beschreiben. Zum Stichtag 1. Januar 2026 zeigt sich erstmals seit langem ein anderes Bild: In vielen Zonen liegen die veröffentlichten Werte unter denen des vorangegangenen Stichtags, einzelne Zonen haben leicht zugelegt — das zeigen Auswertungen der veröffentlichten Werte durch Münchner Bewertungsbüros (Stand: 1. Januar 2026).

Auf eine Stadtteil-Tabelle mit Euro-Beträgen verzichten wir an dieser Stelle bewusst: Bodenrichtwerte gelten je Zone und je Richtwertgrundstück, nicht je Stadtteil. Jede pauschale Liste mittelt Zonen zusammen, die der Gutachterausschuss gerade getrennt hat — und führt damit in die Irre. Den belastbaren Wert für Ihr Grundstück liefert die Abfrage der konkreten Zone über BORIS München oder die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Bodenrichtwert, Kaufpreis, Verkehrswert: drei verschiedene Zahlen

Der Bodenrichtwert beziffert den unbebauten Boden einer Lage — nicht mehr. Das Gebäude mit Baujahr, Zustand und Modernisierungsgrad kommt darin ebenso wenig vor wie die Eigenheiten des Grundstücks selbst: Zuschnitt, Hanglage, Baulasten, Altlasten, Erbbaurechte oder eine Erhaltungssatzung. Die Wertermittlung fasst solche Abweichungen unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zusammen — und gerade in München, wo Denkmalschutz, Sozialbindungen und der Erhaltungssatzungs-Flickenteppich einzelne Objekte deutlich vom Lagedurchschnitt entfernen können, entscheiden sie oft über sechsstellige Beträge.

Auch vom tatsächlichen Kaufpreis ist der Bodenrichtwert zu unterscheiden. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zwischen zwei Parteien — Zeitdruck, persönliche Verhältnisse oder ein Verkauf innerhalb der Familie können ihn nach oben wie unten verschieben. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB wiederum ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre: Er wird für Ihr konkretes Objekt ermittelt, in den normierten Verfahren der ImmoWertV, auf Grundlage einer Besichtigung. Der Bodenrichtwert ist darin eine Eingangsgröße unter mehreren — eine Orientierung, kein Ergebnis und kein Gutachten.

Praktisch heißt das: Wer den Bodenrichtwert seiner Zone kennt, weiß, was der Boden der Lage im Durchschnitt wert ist. Was das eigene Grundstück mit dem eigenen Gebäude wert ist, beantwortet erst die sachverständige Einzelbewertung. Zwischen beiden Zahlen können — in beide Richtungen — erhebliche Differenzen liegen.

Wann aus dem Richtwert ein Gutachten werden muss

Die häufigste Konstellation ist die Erbschaft oder Schenkung: Das Finanzamt bewertet Immobilien im typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz und setzt für den Grund und Boden den Bodenrichtwert an (§ 179 BewG) — pauschal, ohne Ihr Objekt gesehen zu haben. In München mit seinen über Jahrzehnte gestiegenen Richtwerten führt das regelmäßig zu Steuerwerten über dem tatsächlichen Marktwert, etwa bei sanierungsbedürftigen Häusern, Erbbaurechten oder satzungsbelasteten Objekten. Gegen diese Pauschale sieht das Gesetz einen Ausweg vor: Nach § 198 BewG können Sie den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen — durch ein Verkehrswertgutachten, wie es unser Haus als Gutachten für das Finanzamt erstellt.

Daneben verlangen weitere Anlässe eine objektkonkrete Zahl statt eines Zonendurchschnitts: die Scheidung mit Zugewinnausgleich, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, das gerichtliche Verfahren oder die Beleihung durch die Bank. In all diesen Fällen wird der Bodenrichtwert als Eingangsgröße verwendet und dokumentiert — die belastbare Zahl entsteht aber erst durch die Bewertung des konkreten Objekts nach Besichtigung.

Unsere Sachverständigen sind nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; die erforderlichen Auskünfte des Münchner Gutachterausschusses — Bodenrichtwerte wie Daten der Kaufpreissammlung — holen wir im Zuge der Gutachtenerstellung ein. Den Festpreis nennen wir Ihnen vor der Beauftragung. Jetzt Gutachten anfragen